售前管理流程.docx

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1、美克嘉佳（天津）投资有限公司售前管理流程营销策划部编制：石季弘审核：黄欣批准：黄斐2012/5/20本手册规定了营销策划部售前的工作流程，相关的表单。目录0.文件管理21.目的32.适用范围33.名词解释或术语和定义34.职责34.1营销策划部职责34.2营销策划部经理34.3设计成本部44.4项目部44.5相关部门职责44.6COO44.7执委45.作业流程55.1售前管理流程55.1.1售前管理控制目标55.1.2售前管理涉及岗位55.1.3售前管理主要控制点55.1.4售前管理示意图及说明56.本文件所附表格清单137.相

2、关文件130.文件管理1)文件管理部门2)批准页及修订记录章节页次最初发行日期最新修订日期变更内容编制审核批准图例：删除新增1.目的规范售前管理工作，做好销售前的营销准备工作。2.适用范围适用于营销策划部在编制完成《项目定位及营销报告》后，项目开盘销售前，所有与销售推广相关的准备工作。3.名词解释或术语和定义开盘：房地产项目正式发售。4.职责4.1项目公司销售部1.主导楼盘营销、销售实施工作4.2项目部1.配合销售节点要求，保证工程进度；2.设计成本部和项目部，完成样板间的设计施工工作，并协助销售案场的包装；4.1营销策划部职责

3、1.根据《项目定位及营销报告》，负责确认《项目销售方案》；2.负责拟定外展场选址标准及确认项目外展场选址3.负责售楼处、样板间、示范区的选址4.负责编制《项目营销推广方案》；5.负责拟定销售团队组建标准6.负责组织完成和检查、指导开盘前各项准备工作。4.2营销策划专业经理1.拟定《项目销售方案》《项目销售推广实施方案》2.负责项目外展场选址建议、功能布局及包装实施3.提出售楼处、样板间、示范区的选址、功能布局、包装建议并予以实施4.负责销售现场包装及各种销售物料的制作5.检查、督促、指导项目公司的销售部的销售前期准备工作；4.3

4、项目公司销售经理1.按照批复的销售价格执行2.负责销售团队的组建、管理3.负责销售团队人员的招聘、行政、业务及日常管理4.负责与销售代理公司的对接与管理5.负责外展场、示范区、样板间、售楼处的使用、维护与管理6.负责根据公司要求按时提报销售报表1.负责拟定并准备项目销售文本资料（销售手册、购房合同、认购协议)4.1设计成本部1.配合提供销售工作所需要的相关技术资料；2.完成样板间的设计施工工作，并协助销售案场的包装；4.2相关部门职责各相关部门配合提供各项指标、数据、图表。1.作业流程5.1售前管理流程5.1.1售前管理控制目标

5、5.1.2售前管理涉及岗位营销策划专业经理、设计成本部、项目公司总监、项目公司销售经理、执委会领导5.1.3售前管理主要控制点1)《项目销售方案》中，重要内容和节点的控制与审批。2)充分展开营销方案的调研，项目销售推广方案制定要求中，各部门的协助与配合。3)对于前期准备工作的监督和效果检查。5.1.1售前管理示意图及说明序号流程名称责任人流程说明(输入、输出、流程说明、关键点)支持文件及记录1制定项目销售方案营销策划部输入：《项目定位及营销报告》输出：项目销售方案流程说明：1.1营销策划部营销策划专业经理根据批准后的《项目定位及

6、营销报告》（详见《营销策划工作流程》，依据公司提出的市场推广总体策略，提出项目营销推广方向与目标、节奏建议和实施步骤，制定《项目销售方案》制作标准并项目公司提交销售方案进行审核。《营销策划管理流程》《项目定位及营销报告》项目公司营销部负责编制《项目销售方案》，确定销售面积、均价、销售准备工作节点，报营销策划部、项目公司总经理审核、2制定销售推广实施方案营销策划部输入：《项目销售方案》输出：《项目销售推广实施方案》流程说明：2.1营销策划部根据批准后的《项目销售方案》，进行定向调研，进一步梳理前期资料和新收集的信息，通过更为深入和

7、集中的分析周边竞争楼盘，结合目前项目周围销售环境，进行产品优劣势分析，得到更为精准的产品定位，为制定《项目销售推广实施方案》提供有价值的参考；2.2营销策划部负责组织编制《项目销售推广实施方案》中的各项内容，包括：《项目销售推广实施方案》a)结合产品定位和市场推广的需要，提供广告创意；b)与广告公司和各类媒体商讨确定推广计划；c)根据设计成本部制定的营销费用目标成本编制营销费用预算；d)提供全面的包装方案（包括销售大厅、示范单位、看房通道、户外路牌及道旗指引、看楼班车、户外看板、户外擎天柱、车身及车站广告、户外横幅、示范环境、销

8、售布缦、工地围板等）；e)制定价格策略，通过《价格方案》及《销售价格明细表》明确楼盘和单套价格；（详见《销售价格管理流程》）f)制定开盘实践计划。2.3《项目销售推广实施方案》各项内容整合完毕后，由营销策划部经理审核，根据审核意见修改后，提交项目公司总经理审批、