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时间:2020-04-18
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1、购买已查封房屋,房屋买卖合同无效【案情】2012年,某移动公司与张某签订《房地产买卖合同》,约定移动公司购买张某位于市区X路的房产用于机房建设,协议成交价人民币20万元,2012年X月X日前办理房产过户手续。合同签订后,移动公司向张某交付4万元定金。付款后,张某未按约定的期限为移动公司办理过户手续,后来移动公司得知此处房产已于2011年被法院查封,无法办理过户,为此诉至法院。【问题】1、移动公司与张某签订的《房地产买卖合同》是否有效?2、移动公司已交付的定金如何处理?【法律分析】1、订立合同必须合法,不能违反法律、行政法规的强制性规定,否则合同无效。移动公司
2、与张某订立的《房地产买卖合同》是在法院对出售房屋进行查封期间签订的。根据《城市房地产管理法》第三十八条规定,经司法机关依法裁定查封的房地产不得转让。上述《房地产买卖合同》约定由张某将被法院正在查封的房屋出售给移动公司,显然违反了《城市房地产管理法》的强制性规定,故移动公司与张某签订的《房地产买卖合同》是无效的。2、本案中,张某将被法院正在查封的房屋出售给移动公司,该房产在查封期间无法办理过户手续,致使张某无法履行合同约定义务。根据《合同法》第五十八条“合同无效,因该合同取得的财产,应当予以返还”规定以及《合同法》第一百一十五条“收受定金的一方不履行约定的债务
3、的,应当双倍返还定金。”规定,张某应当将因《房地产买卖合同》收取的定金双倍返还给移动公司。 【法律建议】通过上述案例,为了有效避免公司以后购买房产时出现类似的纠纷或风险,特提出以下建议,仅供参考:1、签订买卖合同前,买方应到当地房管局对所购买的房产进行产权调查,以确定出售房产的是产权人本人。2、买卖双方商谈的房价、付款方式、买方交付立约定金应签订书面协议,避免一方事后反悔,另一方则口说无凭。3、买卖双方应事先了解此次交易时所涉及到的各项税、费,尽量避免实际发生的交易费用同自己的经济预算产生冲突。4、签订房屋买卖合同前,应审查拟购买房产是否处于租赁、抵押或查封
4、状态。如该房产已出租,出卖人、购买人和承租人应协议约定退租条件,要求承租人书面放弃优先购买权;如该房产已抵押,应要求出卖人解除抵押后再购买;如该房产已查封,应待该房产解封后再购买或另行选址。【法律法规索引】一、《城市房地产管理法》第三十八条 下列房地产,不得转让: (一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的; (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的; (三)依法收回土地使用权的; (四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的; (五)权属有争议的; (六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、
5、行政法规规定禁止转让的其他情形。二、《合同法》第五十二条有下列情形之一的,合同无效: (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益; (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。三、《合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。四、《合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定
6、一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
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