【一周一法】-购买已查封房屋-房屋买卖合同无效.docx

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1、购买已查封房屋，房屋买卖合同无效【案情】2012年，某移动公司与张某签订《房地产买卖合同》，约定移动公司购买张某位于市区X路的房产用于机房建设，协议成交价人民币20万元，2012年X月X日前办理房产过户手续。合同签订后，移动公司向张某交付4万元定金。付款后，张某未按约定的期限为移动公司办理过户手续，后来移动公司得知此处房产已于2011年被法院查封，无法办理过户，为此诉至法院。【问题】1、移动公司与张某签订的《房地产买卖合同》是否有效？2、移动公司已交付的定金如何处理？【法律分析】1、订立合同必须合法，不能违反法律、行政法规的强制性规定，否则合同无效。移动公司

2、与张某订立的《房地产买卖合同》是在法院对出售房屋进行查封期间签订的。根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，经司法机关依法裁定查封的房地产不得转让。上述《房地产买卖合同》约定由张某将被法院正在查封的房屋出售给移动公司，显然违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，故移动公司与张某签订的《房地产买卖合同》是无效的。2、本案中，张某将被法院正在查封的房屋出售给移动公司，该房产在查封期间无法办理过户手续，致使张某无法履行合同约定义务。根据《合同法》第五十八条“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还”规定以及《合同法》第一百一十五条“收受定金的一方不履行约定的债务

3、的，应当双倍返还定金。”规定，张某应当将因《房地产买卖合同》收取的定金双倍返还给移动公司。 【法律建议】通过上述案例，为了有效避免公司以后购买房产时出现类似的纠纷或风险，特提出以下建议，仅供参考：1、签订买卖合同前，买方应到当地房管局对所购买的房产进行产权调查，以确定出售房产的是产权人本人。2、买卖双方商谈的房价、付款方式、买方交付立约定金应签订书面协议，避免一方事后反悔，另一方则口说无凭。3、买卖双方应事先了解此次交易时所涉及到的各项税、费，尽量避免实际发生的交易费用同自己的经济预算产生冲突。4、签订房屋买卖合同前，应审查拟购买房产是否处于租赁、抵押或查封

4、状态。如该房产已出租，出卖人、购买人和承租人应协议约定退租条件，要求承租人书面放弃优先购买权；如该房产已抵押，应要求出卖人解除抵押后再购买；如该房产已查封，应待该房产解封后再购买或另行选址。【法律法规索引】一、《城市房地产管理法》第三十八条　下列房地产，不得转让：　（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；　　（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；　　（三）依法收回土地使用权的；　　（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；　　（五）权属有争议的；　　（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、

5、行政法规规定禁止转让的其他情形。二、《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；　　（三）以合法形式掩盖非法目的；　　（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。三、《合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。四、《合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定

6、一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。