北湖经营管理方案.doc

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1、“北湖大厦”经营管理方案安达市城市建设投资开发有限公司前言优质的物业管理是吸引客户的法宝，是经营者创造收益的源泉；而良好的经营效益又为物业管理提供了资金支持，以经营引导管理、以管理促进经营，二者相互依托，相互促进。“整合行商务楼”是随着经济的高速发展，为满足高效的商务环境需要而产生的一种房地产商品。其商品属性从客观上要求物业服务公司要围绕经营实施科学化、专业化的管理服务,使整个项目实现保值增值。一、“北湖大厦”概况1、安达市紧紧围绕黑龙江省实施“十大工程”，建设“八大经济区”战略部署和绥化市建设一流的城市经济和中等规模城市群的战略目

2、标，深入实施“两区两城”战略，全力打造现代石化之城和天然湿地之城，北湖生态新区作为“两区两城”战略之一，是安达“生态建市”战略的重点工程，而“北湖大厦”作为安达新的地标性建筑，又是重中之重的工程。2、建筑面积和内容2.1、总建筑面积：46400平方米。其中：科技孵化器10060平方米，生产力促进中心11007平方米，哈大齐工业走廊商业配套服务中心5000平方米，总部经济办公室3933平方米，商铺约为10220平方米，地下停车场及设备用房约6180平方米。2.2、建筑高度：共12层。建筑首层主要功能为的大堂和接待等空间，车辆可以驶入大

3、堂，宾客再通过设于大堂内的前厅、写字间前厅进入各个功能。首层的可用出租面积全部利用为商业用房，即供大厦内部使用，也给基地周边提供服务。3、商住功能配套设立24小时行政中心，与大厦内的业主公司共享。主要职能：1）负责发展商公司的行政事务；2）负责驻厦机构行政办公代理业务；3）负责大中小型会议室、多功能厅的管理和使用调度；4）负责共享高值办公设备的使用和管理；5）负责大厦整体形象的展示等。3.1、项目24小时全天候的物业管理物业管理应对业主提供全方位、多层次、有效且经济的服务。北湖物业公司以专业化、人性化、品质化的物业管理模式业主提供周

4、到、贴心的服务，创造和谐空间，让业主住得“安心、舒心、省心”。3.2、整体楼宇的营销推广面对“北湖大厦”的整合型功能，楼宇收益性物业的特性较强，整体物业管理把营销推广作为一项经常性的管理工作内容，为业主提供租赁业务的代租、联络、谈判、签约以及业主与客户间关系的协调。同时对“北湖大厦”进行整体形象塑造、宣传推介，保证物业保持较高的出租率和业主的收益。3.3、驻厦业主的整体前台服务“北湖大厦”的前台管理提供：基本的问讯解答、引导服务，报刊、杂志订阅服务；客户电信设备代办、代装服务；成批发放商业信函服务；信件报刊收发、分拣、递送服务；个人

5、行李搬运、寄存服务；出租汽车预约服务；提供旅游活动安排服务；航空机票订购和确认、酒店预定、餐饮预定、文化体育节目票务安排等服务；业主个性化文娱活动安排及组织服务；提供公司、家庭“保姆”服务；设立方便业主的物业报修点。3.4、楼宇的设施设备管理“北湖大厦”公共设备管理、维修与保养，保证驻厦业主的正常商务、生活等活动；驻厦业主自身设备设施的维修。3.5、楼宇的保安与消防管理建立有效的保安体系，配备专门保安人员和保安设备（报警装置、闭路电视监控器等），对楼宇内部、外围、停车场等进行严格管理，保证正常的安防秩序。整体楼宇建立“以防为主，宣传

6、先行，防消结合”的消防工作原则，建立有效的消防体系。3.6、清洁卫生管理保持楼内公共场所的清洁，提供全面的清洁卫生美化服务。3.7、共享管理3.7.1设备共享大厦内设商务中心、科技孵化器、生产力促进中心、哈大齐工业走廊商业配套服务中心、总部经济办公室等。3.7.2、办公场所共享会议室、接待室、演示室、茶水间；3.7.3、部门共享科技孵化器、生产力促进中心、哈大齐工业走廊商业配套服务中心、总部经济办公室。3.8、单元生活独立满足哈大齐工业走廊商业配套服务中的需求，单元内有灵活的住、厨、卫的简单配备。3.9、总部经济发展总部经济可以为区

7、域发展带来多种经济效应，如税收效应、产业乘数效应、消费效应、就业效应、社会资本效应。二、经营方案A、销售（一）定价策略1、定价原则1）应以支持实现高速销售目标为确定销售价格的前提；2）以全程销售期内具有良好性价比优势作为市场竞争的重要手段；3）以入市形成较好的人气为基准，建立逐步上扬的价格体系；4）合理安排不同位置、不同类型、不同朝向物业的价格结构，在一定周期内，确保各类物业的相对均衡出货；5）计划底商类物业销售适当后置，以便在前期接待中积累客户，谋求更大利润空间。2、价格定位通过区域地缘性项目的价格可接受度调查，可行性市场定位价格

8、：1）写字间全程均价3500元/平方米；2）底商均价8000元/平方米；3）“北湖大厦”属小高层商务楼，同一面积区间、同一位置差价不宜过大，楼层差相对减小（建议位置差、楼层差50-80元/平方米）。建议入市起价以3200元/平方米左右