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1、近年来我国商业地产发展势头迅猛，成为许多开发商的投资重点。商业地产缘何会热气冲天呢？其原因有二：第一，近几年城市的扩张迅速，为提升城市形象完善城市功能，政府在城市规划中对新型商业布局留下了很大空间，这为商业地产的发展提供了巨大商机；第二，就全国的二、三线等以上城市讲，普通房地产已经进入了一个成熟期，政府各项管理制度更加完善、土地资源紧张、竞争压力加大、利润水平下降。而很多拥有雄厚的资金实力的地产商在寻找新的投资行业、新的投资项目时，商业地产高于普通住宅的投资回报无疑是具有强烈吸引力的。买房,购房,装修论坛,房产论坛4`:A0b$n1Y1R那么成功的商业地产项目开发
2、要注意哪些要素呢？1i)W#z k9e I,ywenzhou.bbs.house.sina.com.cn第一、完善确实的市场调查新浪乐居*a#V#t:?7T/]-H房地产企业尤其是在本地搞开发的企业对市场调查通常比较轻视。也难怪，对于住宅开发只要把综合地价、容积率、竞争对手的房价等几个要素弄清楚，基本上就可以作出决策了。至于小区规划、户型设计、配套、绿化等基本上属于下一步营销策划的工作范围了。但用这个套路来开发商业地产是绝对不行的，几乎没有成功的可能。,E1Q(j!^.K买房,购房,装修论坛,房产论坛市场调查的内容根据项目的具体不尽相同，但有些基础的市场调查是
3、相通的，包括市场环境调查（税收政策、金融政策、招商引资土地政策和产业发展政策、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等），经济状况调查（项目所在城市的经济结构、居民收入水平、消费结构和消费水平、投资理财观念以及对外贸易发展情况），市场现状调查（现存各类业态形式的实际运行状况、硬件设施、经营户构成、辐射范围、货源渠道、损益情况等）。#
4、#R0S'w!l第二、稳重理性的效益分析4}2Y1a,w5j新浪乐居如果光看当地合作方提供的可行性报告或招商手册来做商业地产的投资决策，那么恐怕根本没有不可以做的项目，当然其风险之巨是显而易见的。那么拿着自己公司搞的或由外提供的较为令人
5、乐观的市场调查报告，是不是就可以马上作出投资决策了呢？答案是否定的。这也是由商业地产的特性决定的。!e4j0}:]*j以中小型小商品专业市场项目为例，调查结果显示某市的现存相关市场档次不高、设施不完善、管理水平不高，而其租金却偏高。参照这个租金水平来预测收益，资金回收周期将非常短，其回报率是非常高的。但这个分析却缺少了非常重要的一点，那就是市场的“市”。一个市场运营到成熟期，其“市”也相对稳定，经营业户收入较为稳定，消费者对市场的认可程度也非常高。既使我们投资的市场交通更为便利、硬件设施更加先进、管理水平也更高，但要达到“场”兴市“旺”租金收入相对稳定的程度，仍需
6、要一定的时间，也就是市场的培育期。这个周期可由专业的市场运营管理手段加以缩短，但想跳过这一阶段是不可能的。#}"V+u.g4F买房,购房,装修论坛,房产论坛效益分析不可忽视的还有一点就是对将来出现竞争对手要有充分考虑。既然商业地产已经成为投资热点，其竞争的激烈程度也是不容低估的。我们投资的商业地产项目已经进入或尚未进入稳定收益时期，周边区域会不会有新的类似项目冒出来，应予以提请考虑，竞争对手肯定要从未们预计的利润中分一杯羹，甚至两败俱伤。8I w4p&Q,p#~新浪乐居第三、丰富充足的资金准备6j;q/S9B'G+U新浪乐居论坛因为商业地产与普通房地产的获利方式
7、不尽相同，长线投资占据着主导地位。既使采取分割商铺出售的方式，越来越理性的消费者也大都是眼睛能看到“场”才出手。这就要求开发商资金准备充足，否则出现后续资金断流项目难以为继的情况，工程不能正常进行，招商就更加困难，这当然是非常法危险的。房产论坛,装修论坛,业主论坛1e,M-^;A#
8、地产圈对普通房地产的运作有一种“10％资金说”，就是1个亿的项目有个1000多万就可以运作。奥妙在于土地抵押贷款获取流动资金，建设费用由建筑商先行垫付，然后就是开盘预售了。这种打法未必是特别普遍的现象，但其存在也为数不少。同样，这个套路也绝对不适应商业地产项目。)f0k3A%}没有充足
9、的资金或有效的融资渠道作为保障，想要通过商业地产获利将是极为困难的，想获得最大的利益，开发商就该采取“放水养鱼”政策。:T0r7
10、 j4{wenzhou.bbs.house.sina.com.cn第四、严格把握项目选址%A/}(a:C房产论坛,装修论坛,业主论坛谈到商业地产成功的关键，很多专业人士认为，第一是地理位置、第二是地理位置、第三还是地理位置。可见项目选址的重要程度。位置的好坏直接关系到商铺的保值增值潜力，对于商家而言好地脚的优势不言自明。1k3Q/H,{新浪乐居论坛项目位置的确定一定要掌握市场规划与政府发展重心。但我国目前体制下通常是城市规划先行，在什
11、么位置搞什
