物业管理行业规范招投标机制的思考.doc

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1、建立健全竞争机制促进市场有序发展―^勿业管理行业规范招投标机制的思考厦门市厦禾旧城改造物业管理公司黄嘉辉物业管理是随着工业和城市的规模化等发展起来的，是社会富裕到一定程度，人们对居住质量、环境质量以及业余生活一种更高层次的需求，在我国尚属起步阶段，是一个新兴的行业。近几年来，随着该行业的不断壮大和发展，已逐渐形成了一个初具规模的物业市场，但由于该市场形成的时间较短，在市场管理和运作方面存在许多不足之处，尤其是市场化程度很低，同行业之间缺乏一个公平的竞争机制，导致无序竞争，甚至恶性竞争，在一定程度上影响到物业管理的服务质量，也制约了物业市场的发展，因此，在今后的发展过程中，如何加

2、强物业市场培育力度、规范市场运作机制，就成了政府主管部门和物业行业需要认真研究和探索的重要课题。下面就如何规范物业招投标机制，促进市场有序发展谈一点个人的看法：一、物业管理市场现状分析1、市场意识淡薄物业管理服务的对象不仅包含了物业本身，而且还包含了物业的拥有者即业主及物业使用人，由于住房制度改革之前我国实行的是福利分房制度，过去计划经济体制下形成的由国家出钱建房管房养房的意识仍然深植在大多数业主及物业使用人脑中，尤其是城市旧城改造中的拆迁安置户，他们对物业管理的真正含义并不理解，在认识上存在误区，一方面，认为物业管理可有可无，即使要也是政府的事，物业管理是政府委托物业公司代管

3、的，不应该收费，或只能象征性地收一点，不足部分应由政府予以贴补，对物业公司按市场经济运作的收费标准更是不理解；另一方面，经常将开发商遗留的工程质量问题也归咎于物业公司，时有发生不按时按额缴费的现象，拖欠物业管理服务费的住户越来越多，物业管理收费率有逐年下降趋势，从而影响到物业行业的健康发展。此外，物业公司本身一些从业人员的思想意识也同样停留在计划经济时代，不具超前性和前瞻性，对市场经济认识不足。2、缺乏监督机制物业管理服务的质量关系到千家万户居民的生活质量，涉及居民的切身利益，已越来越被人们所重视，物业管理也因此而成为广大居民购房置业时一个关注的焦点，对物业管理服务的质量要求越

4、来越高。房地产开发商为了顺应购房者的这一要求，在着力加强物业管理服务宣传的同时，纷纷开出物业管理服务方面的种种优惠承诺，以吸引购房者购房,但由于物业市场缺乏一个对房地产开发商承诺有效的监督和约束机制，房地产开发商往往在销售楼盘的过程中轻许物业管理服务方面的承诺，带有明显的随意性，或是有意识地夸大物业管理服务的项目，最终房屋交付使用后，又不能兑现承诺，引起业主的抱怨和不满，甚至纠纷的发生。此外，由于住宅区实行业主自治，经业主会议授权业主委员会有权直接聘请或解聘物业管理公司，但目前未建立起相应的监督和约束机制，业主委员会往往为了小集体利益，甚至为了各自的私人利益，而不惜侵害全体业主

5、的利益，不公正的选聘或解聘物业企业。例如，我市某大厦业主委员会招投标时，以哪家物业公司提供给业主委员会的活动经费多为中标单位。3、法规建设不健全物业管理是伴随国家住房制度不断深化改革而兴起的行业，是国家城市建设的重要组成部分，不仅关系到城市的市容市貌，而且关系到城市的精神文明建设，日益受到政府的重视，政府也根据物业管理行业发展的需要，制定了相关的法律法规，但纵观目前政府所制定的物业管理法规尚不能满足物业管理行业发展的需要，尤其是规范物业市场方面尚没有一个具有针对性、指导性的文件或法规。4、缺乏公平竞争机制目前物业管理的市场化程度仍然较低，同行业之间缺乏公平的市场竞争机制，绝大多

6、数楼盘的物业管理仍遵循“谁开发，谁管理”，商品房小区多由开发商自已组建物业公司进行管理，政府的安居工程或拆迁安置小区则由政府指定或委托国有物业公司进行管理，甚至出现大的安居小区“分割而治”的局面，政府以照顾的性质划分组团或片区分别委托多家物业公司进行管理，如我市的前埔居住南区。此外，物业管理条例对业主委员会应以何种方式选聘或解聘物业企业没有作出明确、具体的规定，特别是在选聘物业企业方面，只鼓励业主委员会采用招投标方式进行，没有明文规定一定要采用招投标方式选聘物业企业，赋予业主委员会有很大的选择权，因此，业主委员会在选聘物业管理公司时很多是以会议决定的形式。基于以上种种原因，目前

7、进入物业市场实行公开招投标的物业项目少之又少，更加剧了物业市场的竞争程度，一些物业管理公司为了取得物业管理权，不惜采取变相压价、虚假承诺、暗箱操作等不正当竞争手段，严重扰乱竞争秩序，影响了物业市场规范、健康地发展。5、行业标准不统一物业管理涉及专业面广，包括土、木、水、电、环卫、绿化、暖空、消防等，既要服务于用户，又要对用户的违规行为进行管理，因此，物业管理是一个繁杂的管理过程。此外，由于各家物业公司资质不同，且从业人员之间服务意识、管理方法等综合素质相差悬殊，导致物业管理很不规范，但目前又