关于县城商业的思考.docx

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1、精品文档最近接触到了很多县城的商业地产项目，大多是在操作过程中没有做好，而留下来的乱摊子；仔细研究了一下，发现这些商业项目大部分是以商业步行街的形式存在的，单从其规划设计来讲，应该来说是没有什么硬伤的，但却总是做不起来，也销售不掉。深入研究之后，发现这之中是有一些共性存在的。首先，出现这类项目的县城城区人口一般都不多，大多在10万人左右，而且不是什么中心城市，影响力有限。其次，这些步行街的位置都不是处在县城的中心，而总是以处在中心区周边。第三，建筑成了这个形态之后，项目又按常规的步行街来进行定位，

2、进行对外招商。这些共性，也正是这些商业为什么做不好的原因。首先，这类县城没有多大的影响力，根本无法依靠太多的外来人口，最多也就影响到下面的乡镇，也就是说，对于这里的商业而言，消费人群的问题是不得不考虑的，考虑错了就必死，毕竟不如大城市，人太多了，做什么都能做起来。再看位置这一块，对于大城市而言，可能一公里以内的商业都不会太受距离的影响，但对于小县城而言，两百米，甚至一百米就会是另一种景象，没有处在老商圈，而去做商圈的业态，肯定是有问题的；同时，如果想以项目的品质来重新打造一个商业中心，这在县城也是

3、很难做到的，或者需要很长的时间和很强的政策支持。最后，关于定位的问题，既然位置不在中心，就很难做步行街这类随意性消费的定位，随意性消费对位置的依赖是非常严重的。对于这类项目，难道就只有死路一条吗？答案绝对是否定的，世间万物都存在变数，只要能发现其可变之处，扭转乾坤也并非不可能之事。对于这样的项目，地块位置和县城的规模是无法改变的，而项目产品本身的规划也是没有硬伤的，这些都是不可变因素；而对于项目的定位，具体做什么，3欢。迎下载精品文档还有就是政策支持等方面却是可以改变的，属于可变因素。对于这些可变

4、因素之中，最为重要的，也就是项目定位，也就是你想让这个街经营什么？唯一不太考虑位置的，就是目标性消费，如果有些东西只能在某一个地方买到，或只有某个地方能便宜买到，或某个地方的货最全，不管位置怎么样，都会有人去消费，这就是一种目标性消费。在大城市里，目标性消费的分类会很多，而对于县城而言，可能就只有一些特定的种类了，如专业市场、美食街、休闲娱乐街、特色街等。然而，就算在目标消费这一块，也经常会存在一些定位的误区，大多数的人认为目标性消费的场所，特别是专业市场，就一定要做专，所以经常会把某一个项目只定

5、位为一个类型的专业市场，却不去考虑市场实际的承载能力如何。对于10万人口的县城而言，如果在没有太多批发的情况下，除建材之外，大多数的专业市场面积都不应该超过5000平米，如果做多了，做死是必然的；而且由于太单一，没有太多的选择性，人气也很难在短时间内做起来，对整个项目也是存在一定的经营风险的。同时，所谓的专业市场，并不是要做多专，而是要做专业，专业指的是管理方面。因此，对于县城的这些做不了步行街的步行街项目，完全可以成为一个目标性消费大杂烩的地方，不用做得太单一了，做一个什么都能买到的社会形象出来

6、，可能在经营上能有更大的促进作用。另外，除了定位之外，县城商业地产销售不好的困局可能还存在于营销手法与终端执行这一块。毕竟县城就是县城，如果没有特殊的手段，没有很好的终端执行，再好的定位也起不到作用。对于县城而言，宣传方面适合于更直接，更接近客户的手段比单纯的平面宣传是要好很多的；销售执行方面，亲情营销也会比体现你的专业性更有作用。这些都是不得不考虑的3欢。迎下载精品文档问题，毕竟人口有限，接受程度有限，销售难度在某些方面而言是要大一些的。有很多人会担心销售了之后会经营不起来的问题，个人以为这是没

7、有必要的担心，只要产品没有问题，定位没有问题，而且商业已经销售出去了，购买者商户占了一半，这样的市场就不可能做不起来，无非就是时间的问题。当然，如果投资者占绝大多数，经营商都是租铺经营，这个就会存在经营不利之后，经营商离开而导致市场死掉的危险，但这种情况在大一些的城市会出现，在县城买商业的一般还都会是以经商之人为主，他们只要进来了，就不会看着自己的资产死掉，想尽各种办法都会让它活起来，并且赚到钱。因此，我们可以看到一个很有趣的现象，县城凡做不起来的商业，大多是没有销售完了；大多销售完了的，都能自然

8、而然的做起来，而且很多时候是与整个市场的经营管理并没有太大的关系（内铺型专业市场除外）对于县城做专业市场，招商方面也不可舍近求远，更不可求大品牌或高端路线，这都是很危险的。而一些常规的专业市场，其商户一般在县城里已经有一个相对集中的经营区，这种情况之下，评判是否能做一个新的专业市场的标准就要发生变化，并不是看有没有这样的市场，而是要看在以前老市场里经营的人，其经营物业是买的还是租的。如果是买的，要他动的可能性就是很少的，几乎没有；如果是租的，让其换址经营就是很有可能的，毕竟对于这些