[精品]关于完善我市房屋公共维修金管理的几点建议.doc

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1、关于完善我市房屋公共维修金管理的几点建议民盟厦门市委员会我市的房屋公共维修金（以下简称公维金）制度，始于2001年2月发布实施的《厦门房屋公共维修金管理规定》，与2000年3月发布的《厦门市住宅区公共设施专用基金管理暂行办法》共同构成居民住宅维修的资金保障体系，老百姓形象地将前述“两金”称之为“房屋养老金”。（注：建设部2008年2月规范称谓为“住宅专项维修资金”，为方便理解，本文沿用旧称“公共设施专用基金”）厦门民盟长期关注物业领域的民生问题，一些盟员在作为业主参与小区公共管理过程中，也发现我市

2、公维金使用管理中存在一些问题，恰逢我市拟实行菜单式物业服务、取消公维金的改革，因此，在民盟市委决定组织开展我市房屋公维金课题调研，以期了解在我市实施了七年的公维金制度，在工作实践中的有哪些成功经验，具体存在什么问题，并提出改进和完善的建议。一、我市房屋公维金的基本情况根据市物价局2007年6月大检查的统计（数字由企业自报），截至2007年5月,我市564个小区共应收公维金2.29亿元，实收2.06亿元，累计支出1・22亿元，结余0.82亿元，应收结余率35.8%,实收结余率39.8%o在市物价局的

3、统计结果中，我们也发现，不同的小区、不同的物业管理企业，公维金的结余情况差异巨大。如厦航物业管理的洪文小区和厦房物业管理的前埔文兴三里，应收结余率分别达到86%和85%,结余金额分别为140万和168万元，而部分小区的结余金额甚至是负儿十上百万，如果小区是80年代老旧小区还可理解为巨大的维修支出，有些是与洪文、前埔同龄的小区就很难让人理解了。其中，有242个小区的公维金结余率在30%以下，117个小区的结余金额在2万元以下，这些小区将来的大修资金来源，令人担忧。（由于未建立统一的管理系统，冃前我市

4、尚没有一个部门能够完全掌握真实准确的数字。）二、调查走访中发现的问题课题组通过发放调查表、进行网络调查，走访市建设局、物价局,并与部分街道、社区、部分物业企业、部分业主委员会和业主代表座谈等方式，发现我市房屋公维金管理中存在如下现象和问题:1、没有成立业主委员会的小区，对公维金使用的监督基本缺位。对某物业公司管理的12个楼盘进行统计发现，有成立业主委员会的小区，年平均支出公维金仅0.44元/建筑平方米，而未成立业主委员会的小区，年平均支出公维金达到1・11元/建筑平方米，两者相差2・5倍。遗憾的是

5、，我市近三分之二的小区未能成立业主委员会。2、公维金使用不透明，使业主无法判断和监督公维金的使用情况，也是业主最为不满意的地方。在调查中，仅有20.6%的人认同公维金的使用是合理的，有13%的人认为是不合理的，高达66.4%的人认为不知道是否合理。显示物业企业和业委会在公维金使用的公开透明方面，存在较大缺陷。在调查中，在公维金使用管理中最不满意的问题项中，“使用不透明”高居第一为49.2%,其次分别为维修不及时36.6%、资金安全22.4%、大手大脚滥用&9%,另有9.7%的人表示,不知道或是不了

6、解具体情况。3、绝大多数业主认为，公维金帐户应该由业主委员会或政府专门机构来管理，但我市绝大多数的公维金目前由物业企业管理控制。调查显示，65.7%的人信任业主委员会，愿意将公维金帐户交其管理,有27.6%的人对政府专门机构较为信任，对冃前缺乏监督的业主委员会有一定担忧，仅有5.22%的人认为应该由物业公司管理公维金帐户,选择该项的受访者中还有4人是物业从业人员。这个调查结杲，与我市90%的公维金帐户为物业企业掌管的现状（根据调研估计数字）,存在较大落差。4、对于我市即将实施的菜单式物业服务收费指

7、导和取消公维金的改革,大多数人表示不知情,且较为担心。对于菜单式物业收费,70%的受访者表示从未听说，说明此项关系民生的重大改革，在我市居民中的宣传述远远不够。对于实施菜单式收费的小区拟取消公维金的改革，大多数人表示了担心，仅有6%的不担心，最担心的事项排列为：73.1%担心成为提高物业费的借口，63.4%担心小修拖成大修、56.7%担心今后的维修扯皮、39.02%担心老旧小区的高昂维修费物业5、部分小区出现公维金滥用、挪用的情况，如小修大报、巧立名冃等手段浪费公维金。调查中，有17.5%的人认为

8、所在小区有如上情况。另有业主反映，部分公维金被挪用于民间借贷、投资理财等，存在很大的回收风险。6、部分小区出现业委会和物业企业争夺公维金管理权的情况,影响了部分小区的稳定。这个问题，物权法和物业管理条例的界定是很清晰的，即由业主大会决定，出现争夺主要是有关监管的缺位。7、部分小区出现物业公司卷走公维金款潜逃的现象，给小区的维修保障和社区稳定留下严重隐患。三、公维金制度施行中存在问题的原因1、相关法律法规的不完善。物业服务市场毕竟是一个相对年轻的市场，有关的法律法规相对滞后，公共维修