房开企业成本审核要点.docx

《房开企业成本审核要点.docx》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、开发成本的确认方法1、（1）可根据收款方的性质、支付款项的内容来判断鉴别凭据的合法有效性：a.如对方单位是经营性企业，就必须提供税务局监制的发票；b.如对方是行政机关或是政府行业管理机构，收取的是相关政府性规费，需提供省级财政部门监制的行政事业性收费收据。（2）可查看相关合同，确认合同工程造价，关注合同中明确的建筑工程款、材料费及单位用量等，来查验票据的真伪及开票方与领票方是否一致。（3）对真伪不确定的发票，通过发票查询系统查询。（4）超过一定金额的可疑发票，可查阅银行对账单，确认是否实际支付。对通过现金支付的大额发票，应关注是否

2、真实合理。2、部分房地产开发企业采取虚签合同、虚列建筑工程费用发票的“假业务”手段，加大建安成本的扣除金额，从而在土地增值税清算中少缴税款。在确定发票真假的基础上，根据费用发生的性质、与项目的关联程度，判断成本费用的真实及可配比性，有：（1）对开发企业提供的成本资料进行归集整理，同时抽查相关建筑施工合同、施工竣工决算报告等资料，将合同金额、竣工决算金额与开发企业账面归集的建筑工程费用发票金额加以比对，差异处应要求开发企业提供合理解释及依据。（2）将企业的单位建安成本与建设部门提供的各年度建筑安装工程造价参考表核对，对超出一定幅度的

3、，要求企业合理解释并提供依据，不能解释或提供依据的，按建设部门公布的每平方米建安造价金额标准核定企业的建安成本。（3）采取“实地查验”或聘请工程造价师，到施工现场了解其真实开发情况，从而估算项目工程量。3、开发企业同时进行自建房和房地产开发，多列支房地产开发部分的开发成本，少记自建房屋的成本，从而减轻土地增值税负担。重点审核“开发成本”账户，与有关的交易证明文件及会计凭证核对，看是否将不属于开发房地产的成本也记入“开发成本”账户。同时，查看成本分摊方法是否合理，是否符合税法规定。4、房地产企业支付的拆迁补偿费，列支凭证混乱，金额大

4、，如何确认允许扣除的拆迁补偿成本。按拆迁补偿的方式分为货币安置及实物安置两种，实物安置可分为异地安置和就地安置，按是否发生补价分为有补价及无补价两种情况。（1）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，收入按下列方法和顺序确认：a.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；b.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定确认，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费；c.房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；d.回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减

5、本项目拆迁补偿费。 回迁安置时，着重鉴别房地产的确认收入，同时，注意拆迁成本与拆迁安置房视同销售收入在金额上是一致的。（2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按下列方法和顺序确认：a.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；b.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定，计入本项目的拆迁补偿费；c.异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 异地安置时，鉴别凭证合法有效性，依据合法有效的凭证予以扣除。（3）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法

6、有效凭据计入拆迁补偿费。货币安置时，房地产企业支付的拆迁补偿费，在确认扣除金额时，依据“实质重于形式”以及“合理性”的原则加以判断，强调是否实际发生。有证明该项费用发生的书面凭据(合同协议、收据)，具备对方单位或个人签章要件且金额合理，签收花名册或签收凭证能一一对应，予以认可扣除。5、前期工程费中列支的填土、灌浆等支出金额较大，如何确认这部分支出允许扣除的具体金额。鉴别方法：房地产企业在前期三通一平时，发生的填土、灌浆等支出，真实发生的，允许扣除。在审核时，应重点对施工合同、监理报告、发票和银行支付记录金额的一致性进行核对，并了解

7、有无渣土买卖记录，同时，要求企业提供地质勘探部门的验收决算报告及造价事务所出具的决算书，看填土、灌浆工程量与实际发生额是否相近或一致。对明显不合理、支出过大的，应作为疑点进一步核实。6、桩基、基坑及地下隐藏工程发生的建安支出金额较大，如何确定其真实性。鉴别方法：结合房产的类型（低层、多层、小高层、高层）、结构（砖混、框架），查核相关合同、监理报告、发票、付款记录、决算报告，核实发票合法性，业务真实性，测算桩基工程占整个土建工程比例，看有无异常。包括：（1）查阅桩基购入发票，是否存在舍近求远等明显不符合商业常规的现象，桩基款是否已作

8、甲供材料处理。（2）确定是否发生桩基检测费、桩基测试费等相关支出，查看桩基测试报告，核对桩工程量，确定桩基工程的合理性。（3）测算桩基工程占整个土建工程比例，看有无异常，一般低密度住宅（别墅、联体、六层以下住宅）桩基工程造价占土建工程总额的7%左右