房地产项目营销策划.doc

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1、清水湾房地产项目营销策划班级：11级房地产经营与估价学号：1106440033指导教师:毕琼媛日期:2012.12.18姓名：郭岩目录第一篇：环境分析1-1：市场分析1-2：区域住宅分析1-3：项目介绍第二篇：SWOT分析2-1：项目优势2-2：项目劣势2-3：项目机会点2-4：项目策略第三篇：项目定位3-1：客户定位3-2：项目定位第四篇：营销战略4-1：整体战略4-2：具体促销战略第五章；营销推广策略5-1：推广渠道5-2：推广力度5-3：开盘现场活动第一篇1-1：市场分析项目背景该项目位于

2、郑州市南环路以南，碧云路东面，连云路以西，规划用地八万平方米，规划用处为商住综合区，容积率为2.3。地理位置：在中原母亲河——黄河中下游的分界线处，有一个古老而又年轻的城市，这就是素有绿城美誉的河南省省会，郑州。悠久的历史，优越的区位和丰富的资源。使郑州成为中国重要的交通枢纽、著名商埠、中国八大古都之一、中国历史文化名城、优秀旅游城市和陇海兰新新经济带的重要中心城市。郑州地处中华腹地，九州之中，十省通衢，北临黄河，西依嵩山，东、南接黄淮平原，介于东经112度42分—114度14分，北纬34度16

3、分—34度58分之间，郑州市一座平原城市，属北温带大陆性气候，年平均气温14.3摄氏度，平均降水量640.9毫米。她四季分明并各具特色，一年中7月最热，平均气温27.3摄氏度，一月最冷，平均气温0.2摄氏度。人口状况：整体市场分析：2012年，中国整体楼市在震荡中微幅增长，没有了前几年的火爆，但是，由于人性的原因，楼市仍然在小幅增长。微观市场分析：2012年的郑州楼市仍然在增长，各地开盘现场仍旧火爆，金水区均价达到了8000以上，二七区均价在7000以上，主要原因是由于交通，环境，以及消费人群的

4、不同，造成了房价的差异。1-2：区域住宅分析本案周边的消费人群主要定位为有固定收入的人群，这类消费人群不需要很大的空间，紧凑，实用，是他们所追求的，小空间，却有着超乎一般的实用性，所以，在保证通风采光的条件下，尽量满足这类客户的需要。1-3：项目介绍本案名为“清水湾”，意在打造城市生活中的别具一格的江南小镇的感觉，在郑州这个地处北方的城市中，打造一个与众不同的江南水乡，足不出户，体验江南与北方两种风格，将风格迥异的两种风光，糅合到一起，让每一个本案的业主，都感觉到物超所值。第二篇：SWOT分析2

5、-1：项目优势清水湾生态价值得天独厚，南靠南水北调景观带，北依双秀公园，市政府园绿地星罗棋布，社区内江南式风情园林将国际时尚与中原文化机理相融，是繁华都市中不可复制的生态居住宝地。项目附近可乘坐215环线、36路、81路、111路、569路、563路、B16路、62路、906路、19路、212路、222路、129路、519路等多路公交车，通达各个区域，出行非常方便。而正在修建的地铁2号线，京广沙口高速路环绕项目左右，地铁5号线也在规划中，到时，除了公交供选择出行外，地铁也为出行锦上添花，日后的出

6、行更为方便。周边包括：橄榄城配套幼儿园（目前已建成一所、一所正在建设当中）、长江东路小学、佛岗小学、第62中学、第13中学、黄河科技大学、中原医学院、郑州航空工业管理学院、郑州测绘学院等，还有郑州市第二人民医院、郑州是第六人民人民医院、二七区卫生所等等医疗条件。并且在航海路与连云璐交叉口东南4#地块有近10万㎡的独立大型集中商业，世纪联华、中华影业将入住。2-2：项目劣势本案的劣势在于环境，由于南三环正在建设地铁，高架等一系列的配套出行设施，周边环境受到很大影响，噪音污染比较严重。另外，本案还没

7、有很醒目的标志，缺乏地标性建筑，客户尚不能直观的感受项目的价值。2-3：项目机会点由于市政正在努力地把郑州市区扩展到四环，所以本案有着无与伦比的发展潜力，前景相当广阔，并且，作为郑州市唯一一个能够把南北方的特点充分融合起来的小区，也有着得天独厚的优势。2-4：项目策略1.作为南三环到南四环内，唯一在建的小区，可以充分吸引潜在客户。2.作为唯一的南北风格融合的小区，对客户有着很强的吸引力，可以通过这个理念，让更多的人了解到本项目。第三篇：项目定位3-1：客户定位本案的主要房屋面积为90-125平方

8、米，房屋价格在60万到90万之间，首付款为30%，约为18万到27万之间，并且本案靠近各级学校，所以，定位暂定为有一定的文化程度，有固定收入的人群，以郑州为基准，辐射整个河南省，以及整个北方市场。3-2：项目定位产品定位：大小户型房源形象定位：像一个一场春雨一样，无声无息的滋润着每一位潜在业主的心灵。开盘广告定位：爱生活，爱house，爱自己的家。第四篇：营销战略4-1：整体战略广告轰炸；《强迫记忆》在短时间内多层次多通路密集广告攻势，聚集郑州市公众的关注事件营销；针对目标客层群体的直销行为（小