浅析按揭贷款业务中的抵押权预告登记.doc

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1、浅析按揭贷款业务中的抵押权预告登记【摘要】本文从案例入手，从预告登记的概念、性质谈起，分析抵押权预告登记与抵押权登记不同的法律性质和法律效力，进而说明商业银行在按揭贷款法律关系中作为抵押权预告登记权利人，对仅办理抵押权预告登记的期房不享有优先受偿的权利，同时商业银行还应注意预查封的影响、及时办理房屋抵押登记手续。【关键词】抵押权预告登记；债权请求权；优先受偿权一、基本案情2011年10月，郑某与联发公司签订《商品房买卖合同》一份，约定郑某向联发公司购买五缘湾1号花园房产。2011年12月，郑某与湖里支行就上述房产的按揭借款事宜签订《贷款合同》。合同约

2、定郑某以上述房产作为抵押向湖里支行按揭借款4520000元，贷款期限为108个月，自2011年12月起至2020年12月止。同年12月，上述房产在市国土资源与房产管理局成功办理抵押权预告登记，湖里支行成为该两处房产的合法抵押权预告登记人，依法取得《预购商品房抵押权预告登记证明书》。2012年1月，湖里支行依约向郑某发放贷款4520000元。2012年1月至2012年9月期间，郑某履行了合同约定的还款义务。但自2012年10月起，郑某未再向湖里支行支付贷款本息。2012年11月，湖里支行向郑某发出《全部贷款提前到期通知书》，宣布贷款合同提前到期，要求郑

3、某尽快归还截至2012年11月所欠的全部贷款本息4270242.72元。郑某仍未偿还上述贷款本息。截至2013年1月6口，郑某已累计拖欠湖里支行贷款本金、利息及罚息等共计4296931.56元未偿还。湖里支行起诉至法院要求解除《贷款合同》，并要求郑某立即归还上述合同项下所欠原告的全部贷款木金、利息及罚息，同时湖里支行有权以郑某抵押给湖里支行的房产拍卖、变卖或折价后的所得价款优先受偿。法院认为，原被告所签订的《贷款合同》系双方当事人的真实意思表示，形式与内容均于法不悖，应认定为合法有效。被告提供房产进行抵押并办理抵押登记，故该抵押成立并生效。原告依约履

4、行发放贷款义务，现被告未按时偿还贷款木息，英行为己构成违约，应承担偿还全部贷款本息的违约责任。最终，法院判决支持原告关于解除《贷款合同》及被告归还全部贷款本息的请求；因贷款合同约定了被告提供房产作为抵押担保，故其不履行债务时，原告有权以该房产拍卖、变卖或折价后的所得价款优先受偿。二、评析（-）抵押权预告登记与优先受偿权本案中，被告郑某未履行按揭贷款合同项下债务偿还义务，对此双方没有争议，本案争议的焦点在于银行作为预告登记权利人对仅办理抵押权预告登记的期房是否享有优先受偿的权利？笔者认为，对丁•抵押权预告登记是否具有优先受偿的物权效力丿应从预告登记的概

5、念、内涵以及与抵押权登记的关系筹方面予以分析：1•预告登记的概念及作用预告登记是为了保全关于不动产物权的请求权而将该请求权加以登记的制度。该登记在性质上属于预备登记，即在本登记之前进行的一项登记，该登记并不具有终局的、确定的效力，其针对的是将来会产生的不动产物权，而非已经现实存在的不动产物权。预告登记的主要作用如下：一是保障将来实现物权。即将来能够取得物权或发生物权变动。二是保障债权请求权的效力。由于债权请求权没有对抗第三人的效力，通过预告登记的方式予以公示，任何违反预告登记的不动产变动都不能发生物权变动的效力，从而使债权请求权的实现得到保障。三是顺

6、位保证的作用。主要体现为经预告登记的债权请求权将来所实现的物权的H期按照预告登记的日期来确定。四是破产保护作用。预告登记权利人在不动产物权人陷于破产时对抗物权人的其他债权人，使保全请求权能够实现。五是对第三人的效力。预告登记能够使普通债权产生对抗第三人的效力[l]o根据《物权法》第20条第1款的规定可以看出预告登记的冃的在于“保障将来实现物权”。换言Z,预告登记是一种必须在不动产登记簿上登记的手段，是为了保障债权人实现其进行物权权利变更的债权请求权。预告登记限制债务人违背其义务对不动产进行处分的权限，使得债权人在债务人违反义务进行处分的情况下也能够取

7、得物权。所以，《物权法》第20条第1款同时规定预告登记的法律后果，即预告登记中登记的内容为以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权。具体来说，就是基于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”而产生的债权请求权。抵押权预告登记是预告登记的一种具体形式，其设立见于《房屋登记办法》第67条的规定。预购商品房抵押权预告登记是为了保全抵押权人获得将来建成房屋为抵押权标的请求权。抵押权预告登记作出后，并不立即导致房屋抵押权的成立，而只是使预告登记申请人取得一种请求将來发生房屋抵押的权利，以便对将来发生与该项请求权内容相同的房屋物权处分行为具有对抗效力

8、，换言之，不能产生同一顺位的抵押权，确保将来发生该请求期待的法律后果。如上所述，《物权法》实际明确规定了对预