资产评估复习题 (2).doc

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1、资产评估复习题1题、资产评估业务受理的基本要求和程序•（一）业务受理（接受委托）的基本要求•1．评估机构和评估人员不能利用主管部门或行政机关的权力，对行业、地区的评估业务进行垄断。•2．不应以个人的名义接受委托，应该以评估机构的名义接受委托；•3．评估机构和评估人员不得通过诋毁、贬低同行信誉等不正当手段获得评估业务；•4．评估机构和评估人员不得通过降低收费标准或以不切实际的承诺承揽业务；•5．评估机构和人员应保持形式和实质上的独立；•6．评估机构和评估人员不能同时为多个评估目的及要求而对同一资产进行评估；•7．评估机构及其评估人

2、员应充分了解评估对象、评估目的和评估范围；•8．评估机构及其人员应充分分析评估业务风险，正确判断自身的执业能力，不得承揽无力完成的评估业务；•9．按照能力原则受理评估业务与委托方签订资产评估业务委托书；•10．评估机构在接受委托前应赴现场进行必要的查勘，以便明确评估工作量、工作时间和收费标准等基本建议。（二）业务受理的基本程序•1．项目接洽，明确评估基本事项。•2．查勘评估对象和查阅关于评估目的、评估对象、评估范围及评估基准日的基础材料。•3．风险评价。进行风险评价应考虑以下几个方面的因素：•（1）了解和掌握客户的基本情况；•（

3、2）引起资产评估的经济行为的合法性；•（3）是否具备资产评估的基本条件；•（4）客户是否有影响评估结论的具体要求和条件限制；•（5）评估机构是否有足够胜任此次评估任务的专业人士；•（6）是否有影响评估独立性和客观性的其他因素等。•4．签订业务委托书.基本内容主要有：•（1）委托方及评估机构的名称、住所、工商注册登记号、资产评估资格证书等；•（2）评估目的、评估对象、评估范围、评估基准日以及评估报告书的使用用途；•（3）评估工作时间，包括委托方提供基本数据资料的时间、评估机构工作时间、提交评估时间以及评估约定书的有效时间；•（4）

4、评估收费金额及其方式；•（5）委托方和评估机构各自的权利、义务和责任；•（6）签约双方认为应当约定的其他事项。2题、结合房地产评估的特征和哈市城市发展规划区评价哈市房地产的价格现状及其走势房地产的特征•（一）位置固定性•房地产亦称不动产。由于土地不可位移，位置固定，固着土地之上的建筑物亦不可位移。由于房地产的位置固定性导致房地产带有明显的区域性特点和个别性特征。•（二）使用长期性•从某种意义上讲土地的利用具有永续性。新的土地使用制度规定公司和企业、其他组织和个人通过政府出让方式取得的土地使用是有限年期。最高年限按不同用途予以规定

5、：居住用地70年，工业用地50年商业、旅游娱乐用地40年等。土地使用权的剩余使用年限是影响房地产价值的重要因素。•（三）影响因素多样性•房地产效用的发挥，以及其价值的实现要受到诸多因素的制约。除了房地产自身的自然的物理的、化学的因素以外社会因素以及周边环境等都会对房地产效用的发挥及其价值的实现起到非常大的影响作用。•从社会因素来看，政府的城市规划，具体规定了房地产的用途和使用强度（容积率、覆盖率、建筑高度。绿地率等）。•另外，政府可以从满足社会公共利益的角度，对任何房地产实施强制征用，对某些房地产实施课税等等。•从周边环境的角度

6、来看，任何房地产的效用和价值都要受到其周边环境的影响。•当然影响房地产效用发挥及其价值实现的因素有许多如政府的房地产政策、住房制度、社会有效需求等等。•（四）投资大量性•不论是房地产中的土地或建筑物，其投资的数额都是可观的。房地产投资应事先做好可行性研究房地产不易变现是其很大的风险。•（五）保值增值性•城市土地面积的有限性，从长远的观点来看房地产价格具有上升趋势。如果出现通货膨胀会更为明显。房地产保值增值是一种趋势。并非每一时点房地产价值都会上涨。哈尔滨市城市总体规划城市性质：哈尔滨市是黑龙江省省会、我国东北北部中心城市、国家重

7、要的制造业基地、历史文化名城和国际冰雪文化名城。城市规模：2010年城市实际居住人口规模394万人，城市建设用地规模365km2；2020年城市实际居住人口规模460万人，城市建设用地规模458km2。城市空间总体规划发展格局特点为“12918”，规划形成可持续发展的、生态的、富有活力的“一江、两城、九大组团、十八个聚集区”的城市空间结构。（1）以“一江、两河、三沟、四湖”为依托，构筑生态框架。（2）“一主五副”构筑城市公共中心。（3）形成“五大产业基地”。与国内同等城市相比，哈尔滨市的房价水平总体较低，房地产市场上没有明显的泡

8、沫，房屋买卖交易以本市居民购房自住或卖小买大、卖旧买新的刚性需求为主，此前未出现“大涨”，今后更不可能出现“大落”。受相关利好政策影响，年内本埠部分楼盘的房价可能会出现波动和调整，但总体将保持稳步小幅上升的态势。3题、试举例说明无形资产评估的四个功能特性无形资产