造价与评估实训任务三 - 副本.doc

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1、造价与评估实训任务三分析报告本次实训项目主要突出以下主题：1.估价方法选择资产评估一般目的或者资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定的。资产评估的特定目的指的是资产业务对评估结果用途的具体要求。同样的资产，因为评估目的不同，其评估值也不相同。资产评估的评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段，主要有市场法，成本法，收益法。评估方法是实现评估目的的手段。对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的。运用不同的评估方法评估同一资产，必须保证评估目的、评估前

2、提、被评估对象状态的一致，以及运用不同评估方法所选择的经济技术参数合理。评估方法的选择要与评估目的，评估时的市场条件被评估对象在评估过程中所处的状态，以及由此所决定的资产评估价值类型相适应；评估方法的选择受评估对象和类型、理化状态等因素制约。评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济参数能否搜集的制约。在评估方法的选择过程中，应注意因地制宜和因事制宜，不可机械地按某种模式或某种顺序进行选择。但是，不论选择哪种评估途径和方法进行评估，都应保证评估目的，评估时所依据的各种假设和条件与评估所使用的各种参数数

3、据，及其评估结果在性质和逻辑上的一致。由于评估的特定目的的不同，评估时市场条件上的差别，以及评估时对评估对象使用状态设定的差异，需要评估的资产价值类型也是有区别的。评估途径或方法由于自身的特点在评估不同类型的资产价值时，就有了效率上和直接程度上的差别，评估人员应具备选择最直接且最有效率的评估方法完成评估任务的能力。2.资产评估常用方法及范围我国采用资产评估的方法主要有收益现值法、重置成本法、现行市价法和清算价格法。收益现值法是将评估对象剩余寿命期间每年(或每月)的预期收益，用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现

4、值，以此估算资产价值的方法。收益现值法通常用于有收益企业的整体评估及无形资产评估等。用收益现值法进行资产评估的，应当根据被评估资产合理的预期获利能力和适当的折现率，计算出资产的现值，并以此评定重估价值。重置成本法是在现时条件下，被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，估算资产价值的方法。用重置成本法进行资产评估的，应当根据该项资产在全新情况下的重置成本，减去按重置成本计算的已使用年限的累积折旧额，考虑功能变化、成新率(被评估资产的新旧程度，如八成新、六成新)等因素，评定重估价值

5、；或者根据资产的使用期限，考虑资产功能变化等因素重新确定成新率，评定重估价值。现行市价法是通过市场调查，选择一个或n个与评估对象相同或类似的资产作为比较对象，分析比较对象的成交价格和交易条件，进行对比调整，估算出资产价值的方法。现行市价法的适用条件：一是存在着3个及3个以上具有可比性的参照物；二是价值影响因素明确并可量化。用现行市价法进行资产评估的，应当参照相同或者类似资产的市场价格评定重估价值。清算价格法适用于依照《中华人民共和国企业破产法(试行)》的规定，经人民法院宣告破产的公司。公司在股份制改组中一般不使用这

6、一办法。采用清算价格法评估资产，应当根据公司清算时其资产可变现的价值，评定重估价值。3.估价的一般技术路线描述根据估价对象的现状，估价师认为最合适的估价路线就是从与估价对象最近的成交实例中选取类似的正常交易实例，并以此为参照对假设估价对象为正常开发项目开发完成后的预售市场价格进行估算，建立价格可比基础，然后进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正等，最后得出估价对象于估价时点的预售市场价格。工程1002班韩海娜20102620