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1、房地产市场我国住房保障制度存在的问题及完善措施陈华刘国栋(山东经济学院,济南250014)住房问题是关系到国计民生的经济和社会问机制,个人经济收入的多少很难确定,高、中、低收题,为低收入者提供住房既是住房保障制度的重要入的标准也很难统一,在执行中就留下了明显的政内容,也是我国构建和谐社会的必然要求。我国已策漏洞,即无法限制高收入者购买这类住房,经济经初步建立起了以经济适用房制度、廉租房制度、适用房政策的适用面较为宽泛,基本涵盖了居住困住房公积金为主要内容的住房保障制度,但是在制难户、中低收入的公务员、企业职工、教师、退伍军度
2、实施过程中还存在许多问题和缺陷。借鉴国外住人、合作建房者、拆迁安置户等。房保障制度经验,中国住房保障相关制度安排包括2.投资比重下降,供求矛盾尖锐化。建设部曾扩大筹资渠道、增加有效供给、加强审核监督和提明文规定要求各地住宅建设70%至80%应建经济高保障住房的供给效率,最终更好地为和谐社会建适用房,但《2005年房地产蓝皮书》显示,2004年全设提供住房制度保障。国经济适用房投资在房地产开发总投资中的比重继续下降,由2003年的6.13%下降至4.61%。显然,一、我国住房保障制度的现状及存在问题经济适用房现有供应水平,既无
3、法平抑住房价格,我国已经建立起了以经济适用房制度、廉租房也远满足不了城市现有政策对象的需求。另外,规制度、住房公积金制度为内容的住房保障制度,解定中的“享受对象”并未把城市外来人口包括在内,决了部分低收入的住房问题。但由于我国住房保障而事实上这一群体已成为城市的有机组成部分,其制度启动较晚,保障覆盖面小,在执行过程中存在住房问题的迫切性,也使供需矛盾更显尖锐。另外,一定问题,需要进一步解决和完善。严格限定3%的利润导致开发商投资经济适用房的(一)经济适用房制度存在的问题积极性不高,开发商为了尽可能增加其实际利润,1.购买对象
4、界定不准,涵盖面过广。购买对象采取虚增成本、扩大面积、“打擦边球”等,导致了经的界定不明是目前经济适用房政策中的最大问题济适用房政策不能很好落实。与障碍,它使经济适用房的经济性不能真正发挥。3.监管无序、审核不力,导致腐败、分配不公。就整个社会来说,我国还没有一个权威部门来判定经济适用房最为世人诟病的问题还在于立项、开发家庭的收入标准,依照中国人“富不外露”的传统心建设、销售和消费等各个环节缺乏严格控制和有效理,很少有人会承认他们的家庭己跨入高收入家庭的监管,特别是在销售过程中,无法识别真正的政行列。在这样的背景下,要求经济
5、适用房的销售者,策对象,无法保证开发商按规定审核对象,也难保对每一位买主做出属于哪一种家庭类型的判断绝资源分配方式、手段的合理性。尽管政策规定必须非易事。同时,由于没有完善的个人收入金融管理对购买对象进行资格审核,采取多种分配方式,但地方财政研究/2007.9/第9期23房地产市场由于政府在资格审查制度上未能正视我国社会个用单一的缴存率,既不利于公积金筹集规模的扩人收入不透明、社会信用制度缺失、权力监督不力大,也不利于最大限度满足不同阶层对住房公积金和收入审查不力的现实,难以保证审核的有效性、贷款需求。分配的公平性。3.住房
6、公积金监督机制缺乏,处罚力度不够。(二)廉租住房制度存在的问题由于监督机制不健全,违规使用、挪用公积金的现第一,廉租住房制度覆盖面小,且实施面小,在象屡有发生,对查出的违规行为处罚较轻甚至不做已开展廉租住房的城市,其覆盖面在1%左右。第处罚,抑制了公积金作用的正常发挥。一方面,公积二,各地差异较大。由于经济发展、居住水平的差金管理中心和委托银行双方权利与义务不明确,造异,各地政府对最低收入家庭规定不同,导致保障成资金沉淀,而委托银行则将这笔资金用于弥补自对象和保障标准也各不相同。第三,确定主体对象身的资金缺口,导致公积金的流
7、失。另一方面,相当困难。在执行过程中还存在难以合理确定廉租主体一部分城市的住房公积金管理中心从未对外公布对象的收入(水平)线。第四,资金来源不稳定。按照过公积金的归集和使用情况,又没有独立的外部审廉租住房管理办法规定,以财政公共预算资金为计部门对其进行必要的审计,为公积金的违规操作主,但只有少数城市建立了制度性财政资金供应计提供了可能。划,多数城市依靠住房公积金的增值收益和公房售二、国外住房保障制度成功经验及做法房款的余额部分作为其资金来源的主渠道。这部分资金比较灵活,但是后续资金没有保证,许多城市住房保障政策受国家政治制度
8、、经济发展水平推行不了租金补贴保障方式,只能筹措一次性资等因素制约,各国和地区各具特色,其中规律性的金,建设或购买一批廉租住房,资金供应没有长效政策经验对构建我国住房保障体系有重要的启示保障机制。作用。(三)住房公积金制度存在的问题(一)美国1.住房公积金覆盖率低,融资渠道狭窄。在一在住房
