商场升级改造设计.docx

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1、对商场而言，升级改造从来都是一个不变的命题，与时俱进的调整是保持购物中心最佳经营业绩和持续竞争优势的重要措施。商场升级改造的终极目的是租金收益的提升，同时商业品质的提升也是资产增值的重要体现，商场定位分析即通过分析整场经营状况及外部环境变化得出调整结论。　　1、需求结构分析　　需求结构方面，重点关注城市消费水平、区域人口结构、项目周边交通三个方面的变化。如果在3年的时间（过往3年及未来2—3年）中，上述三个方面已经或即将发生重大改变，+就认为定位可能需要调整。　　判断城市消费水平的主要指标通常包括当地社会消费品零售总额、城镇人均可支配收入、城镇人均消费支出、消费品价格指数等

2、。区域人口结构主要包含消费人口构成和该部分人群的消费能力两个方面。项目周边交通则指道路及公交、轨道交通和停车条件等方面。　　2、供给结构分析单从需求结构来判断定位是否需要调整还略显单薄，还应结合供给结构（周边商业环境及未来竞争格局）来综合判断。　　临近区域是否有新的商圈诞生、区域内是否有新的商业项目入市、现有或潜在竞争对手（同类可比项目）的品类覆盖及品牌组合情况如何、以及对本项目的影响等，都是调研和分析应关注的方面。　　3、定位合理性判断　　通过以上宏观数据采集和周边市场的调查，同时结合自开业以来购物中心的客流、销售等关键数据的横向对比和趋势分析，基本可以得知购物中心的定位

3、是否符合当前市场需求、及其调整方向。　　购物中心经营分析即通过分析各业态、品类及品牌的落位效果及经营表现，为落位调整提供建议。　　购物中心的定位归根结底是客群的定位。当客群确定后，需要通过业态、品类组合，以及适合的品牌级次来诠释其功能定位。　　4、品类、业态组合分析　　在购物中心内部，不同业态代表不同类型的消费需求。定位趋同的购物中心，其业态配比也类似。每个业态都有各自不同的特征，在购物中心内都承担着不同角色和功能，有租金贡献比较高的商家，有吸引客流的商家，也有功能补充型的商家等。　　5、品牌布局及功能分区分析　　购物中心在进行品牌组合搭配时，需要考虑商家之间的关系、定位主

4、题与整体利益，从客群共享性、风格和谐性、价格匹配性等多方面进行权衡，使整体效益达到较大的程度化。　　商场升级改造方向　　如果说建筑和动线的改造则是项目的灵魂，那么定位和品牌的调整是项目改造的基础，目前国内外常见的百货转型做法主要有以下四点：　　1、门店升级改造　　传统百货商场老旧的物业、陈旧的业态布局显然不能满足消费升级带来的需求变化，加上全国各地蜂拥开业的购物中心带来的冲击，百货商场不得不重新审视市场，重新改造，包括门店形象升级，业态配比调整，丰富业态和品牌等。　　2、百货门店购物中心化　　购物中心化是百货转型的一大趋势，依赖原有的门店物业和多年积累的商业资源，通过硬件改

5、造，经营模式调整，重新招商开业。　　3、转型奥特莱斯　　转型奥特莱斯，是百货变革的方向之一。百货转型奥特莱斯，以“品牌+低价”吸引消费者，同时与购物中心形成错位经营，可以避开与购物中心的直面竞争。　　4、数字化改造　　百货企业全面推进门店数字化改造，加速线下与线上资源的整合，以提升顾客体验。　　以国外百货为例，很多百货公司都拥有自己的商品品牌。采取自有品牌策略――零售业与制造业的复合、商业品牌与商品品牌的叠加，从设计、制造到销售垂直一体化管理，最大限度降低成本，使得渠道优化。　　拥有自有品牌不但能够保持各地门店品牌的一致性，而且能够降低采购成本，同时也解决了商品品牌选择受制

6、于供应商渠道的问题。　　整个零售行业都面临着转型升级的变革，许多百货企业积极探索新经营模式、开发“新物种”，瞄准更具体精确的目标市场。与传统业态相比，新物种更加重视顾客体验。　　未来百货行业应以消费者需求为导向，积极创新求变顺应消费升级，打造具有竞争力的业态组合，重构商业消费新生态，以科技智能引领新零售，打造智慧零售，发展成融合线上线下、社交化、场景化及多业态的经营格局。　　上海派沃建筑装饰设计工程有限公司，简称派沃（中国）商业设计机构，是一家以商业地产项目规划设计、建筑设计、空间设计为主的大型设计服务机构。公司拥有近20年的历史，连续多年被评为“中国杰出商业地产服务机构”

7、、“中国具有价值及影响力商业设计公司”，并多次荣获“绿色设计创新大奖”。