城市综合体的产生背景.doc.pdf

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1、城市综合体的产生背景从本质上讲，一个城市本身就是一个综合体，没有哪一个城市的功能是单一的。然而，传统做法中，我们将城市划分成为不同的功能分区，表面上看很科学，但随着城市的发展，也出现了很多问题。比如，功能区划分必将导致大量的人员跨区域流动，交通压力变得就非常大，从欧美的一些城市来看，却没有这样的问题，其街道和道路虽很小，但很少有堵车的现象，为什么呢?因为他们的城市功能在一种很自然的状态下，将办公、商业、居住、餐饮等城市功能复合在一个城市中的区域，这样就更符合现代都市人快节奏的生活，人们可以在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，这也就是

2、城市综合体产生的背景。城市综合体是城市进化到一定阶段的产物城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。这种综合物业，即城市综合体。从规划上讲，它将住宅、办公、酒店和购物中心融为一体，高效化、节约化地利用了日益稀缺的土地资源。同时，因为各功能建筑融为一体，互相依托，可以有效化解城市交通的拥堵。优越的地段和区域催生了城市综合体城市综合体依地段而生，城市一般在CBD区域都就会出现高档次的复合建筑楼群，其功能不能是单一的，而是复合性的，从这一点来看，CBD本身就是

3、一个庞大的综合体。以北京的CBD规划方案为例，CBD整个建筑规模控制在1000万平方米之内，写字楼约占50％左右，公寓占25％左右，其它25％为商业，服务、文化及娱乐设施等。从一个大的综合体理念开始，再通过一个个小的综合体的建设，最后形成一个大的综合体，共同促进CBD的整体建设。城市综合体市场需求旺盛由于目前城市客群大多从事脑力劳动，具备一定的物质基础，有追求高档住宅的能力与强烈的意愿，并且一般受过良好教育，具有较强的专业知识和职业能力及相应的家庭消费能力，因此，大多追求生活质量，向往高品质的生活。首先，表现在对物业的交通、楼宇硬件设施(电梯、空调)以及物业管理水平等要求较

4、高；其次，要求合理的物业生态景观规划。雄居城市商务中心的中产阶层，白天必须面临城市的“水泥森林”城堡，高楼大厦、车水马龙所带来的压抑、浮躁，其紧张心态只有在工作之余才能得到释放。由此，如果选择居住在城市中心，就必然要求物业具有，合理的业态规划，能够在这里休闲放松，体味生活的乐趣。因此，集公寓、商场、休闲、娱乐、主题公园于一体的城市综合体物业的需求渐成热点。城市综合体的相关概念城市综合体的功能内涵任何事物的发展都有其客观的演变过程，城市综合体作为商业地产的复合型产品，也正经历着不断地完善和优化的快速成长期。通常意义上讲，现代城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、餐饮、

5、文体运动、休闲娱乐和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的“综合体”。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。城市综合体的四大典型特征与一般意义上的商业地产相比，城市综合体具有以下四大典型特征。特征一：超大空间尺度。城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功

6、能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。特征二：通道树型交通体系。通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”(AccessTree)体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。特征三：现代城市景观设计。应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。例如，通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。特征四：高科技集成设施。城市综合体既有大

7、众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。城市综合体的特色与价值城市综合体这个概念最早起源于发达国家，国外称之为HOPSCA，即Hotel(酒店)、Office(写字楼)、Park(公园)、Shoppingmall(购物中心)、Conven-tion(会议中心、会展中心