酒店式公寓物业管理现状与经营模式.pdf

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1、精品文档酒店式公寓物业管理现状与经营模式本期主持：焉阳深圳市京基物业管理有限公司总经理特邀嘉宾：张志勇深圳中旅联合物业管理有限公司副总经理陈少龙深圳福田辉盛庭国际公寓总经理孙萌萌深圳市诚则成物业管理顾问有限公司总经理访谈背景：酒店式公寓最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客、供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，实行上门服务，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”的类型。这就是酒店式公寓的雏形。90年代初，酒店式公寓开始在北京、上海、深圳等地出现，其后的数年中受到沿海城市、旅游城市、高新区等地投资者的大力追捧，使其

2、开发前景极具潜力。这类以投资风险小及预期回报高为特点的酒店式公寓的投资热也为物业管理企业带来了新的市场机遇。主持人：各位下午好，今天有幸邀请到中旅联合物业的张总、辉盛庭国际公寓的陈总、诚则成物业顾问公司孙总来参加酒店式公寓的经营管理的主题讨论，首先向各位的到来表示感谢!在座的各位都来自于深圳知名企业，对酒店式公寓的经营管理一定颇有研究和独到见解，想请各位就酒店式公寓的经营管理各抒己见，供大家分享。先请张总谈谈，目前在经营模式上有哪些类型的酒店式公寓?张志勇：目前社会上对酒店式公寓概念还不是很明晰，称谓也不同，有称酒店式公寓，也有称

3、公寓式酒店，从产权划分方面看酒店式公寓的概念定位，首先是产权单一、定位较高具规模有档次，以星级酒店的管理服务经营为主体，具有主题酒店的特质，称之为公寓式酒店更为贴切。这一类酒店式公寓由物业公司管理经营的几乎没有，大多由开发公司委托专业的酒店管理公司经营，或由开发投资单位自己打造专业团队和品牌；其次是产权分散但区域独立、统一经营管理的公寓式酒店，这种公寓式酒店物业公司或有介入，有些开发公司直接找有商业运作经验的品牌物业公司进行洽商，由于这部分物业公司有相对的资源优势，所以会委托物业公司来打理；第三类为投资、自住共处，产权分散区域混杂

4、，多设在统一物管区域内的单栋楼或单元楼层，外部整体区域管理由物业公司负责。管理单位受委托独立对外经营的酒店式公寓，这一类型的酒店式公寓相对管理混乱，多为投资者从现实需求考虑作长期的投资收益，这类公寓交由物业公司统一介入经营管理的有一些。主持人：从张总对酒店式公寓的三种分类可以看出，不同类型的酒店公寓有着不同的经营主体，尤其是第一类酒店式公寓交由专业的酒店管理公司经营，这一类酒店式公寓与第二、第三类由物业管理企业参与经营的酒店式公寓在硬件设施和服务软件上存在哪些差异?1欢迎下载。精品文档张志勇：第一类酒店式公寓与传统酒店相比，在硬件

5、上毫不逊色，并且涵盖所有传统酒店的服务功能，更重要的是它在一定程度上提供了家庭式的居住布局，营造温謦的居家氛围，所以服务规模与档次以四星级酒店为标准，但局限于规模等因素，所以到目前还没有统一的行业标准，未能按酒店那样按星级标准进行评价。事实上，现有大中城市比如上海、苏州等部分酒店式公寓完全超过四星级服务，各项配套的设施非常齐备，不管在质与量方面都最具代表性，而且档次和定位也很高。而产权分散型的公寓式酒店是以酒店为基础，在酒店的基础上增加许多服务功能，这些多出现在海滨旅游区，开发商将产权卖给投资人，投资人可以自用，但用的时间不多，所

6、以委托专业的公司用来出租，以实现经济效益；另一种是专门用来投资，这多出现在旅游城市或者商务集中的城市，委托专业公司进行运作，由于产权相对分散，所以在投入、改造、维修等多方面都受到制约，经营起来比较困难，档次也不高。而第三类酒店式公寓和普通住宅在软硬件上没有太大差异，多为投资者从现实需求考虑作长期投资而购，所以这类酒店式公寓多以小业主出租为主，且适合年轻群体自住，由于没有统一的经营，也没有显现出酒店公寓的经营特色。主持人：与后两类酒店式公寓相比较，陈总认为单一产权的酒店式公寓在经营方面还有哪些得天独厚的经营优势?陈少龙：除张总谈到的

7、软硬件方面的优势差异外，单一产权的酒店式公寓在经营上还体现为经营成本不高，收益主要来自于租金的收取，水电费均由租户承担，这样无疑降低了成本，从现有经营常态看，人工费用约占总成本的20％，而水电管理费用约占总成本的10％，所以酒店式公寓经营从完善现有硬件设施、提升服务质量方面仍有可发掘的空间。另外个性化服务作为酒店公寓的经营特色也在不断开发，这需要我们提高人员素质，组建一支高效的管理营销团队，调查客户群需求来持续提升服务。比如每次见到我们的顾客，我都会走上前问：“还有哪些是我们需要改进的地方?”面对顾客，我们要提供差异化的服务，比如

8、日本朋友需要提供某种口味的早餐，我们会在可能的情况下特别为他们准备。当然，有些时候我们也无法完全满足顾客的需求，但我们会事先说明，并取得客户的理解。主持人：请孙总也谈谈酒店式公寓和一般物业管理在经营上存在的区别。孙萌萌：酒店式公寓因产权、客户的类型