如何使设计为房地产项目增值.docx

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1、如何使设计为房地产项目增值简介：近年来，中国经济飞速发展，为房地产开发带来了勃勃生机，房地产商也越来越重视产品的规划设计、建筑设计、和景观设计，甚至标识系统的设计、智能化设计等，而设计在开发过程中的地位也越来越突显出来。可以说设计是最终实现所有策划理念，产品定位和经济指标的手段，同时合理巧妙的设计不但可以避免日后不必要的重建和改建带来的浪费，还可以提升房地产产品的品位，增加其产品附加值、提高项目的市场竞争力。关键字：房地产规划设计建筑设计景观设计增值笔者以多年从事房地产项目设计和项目管理的实际体会，从以下几个方面谈一谈如何通过设计为房地产项目增值。一、房地产项目设计必须与城市宏观规划相协调近

2、年来，国内多数城市都在进行大规模的旧城改建和开发区建设，客观上要求开发商能成片开发项目，有部分实力雄厚的开发商甚至被冠名为城市营运商，项目少则占地几百亩，多则占地上千亩。因此房地产项目的地位在城市规划中的地位也越来越高，反过来说，对房地产项目的设计要求也越来越高。从房地产项目自身来看，其整个生命周期是一个开发商投资、开发、经营，城市居民购买、居住、生活，物业公司管理、维护等活动的连续过程，因此其价值的体现是长期的。如果在规划设计时未考虑1/6与未来发展中的城市环境相协调，则很难保证其持久的生命力。为此建筑师应充分注重顺应城市规划的脉络，使得地产项目在城市变迁的过程中，不但保证其自身的完善和成

3、熟，同时使其具有长期保值的可能性。二、设计必须重视城市的建筑风貌和文脉特征对于一个房地产项目来说，其投资、规模、楼寓的内部设施、外观形象等都可以复制、抄袭；只有其内部蕴含的地域差异和文脉特征难以做到。即便是生搬硬套，也只能是无水之源、无木之本。从很多成功的房地产项目来分析，不难发现具有市场差异化，富有特色化竞争力的项目，其成功的机会就多一些，也就是更具有长久的生命力。对终端消费者来说，具有文脉特征的居住区不仅仅是一个居住、生活的场所，同时也是一个体验建筑文化、民风民俗、满足其精神需求的场所。对城市建筑风貌和文脉特征的重视，必须落实到实际的规划设计中来。在旧城区开发的项目涉及到对原有街区建筑风

4、貌的整理和文脉特征的概括。新建的项目应保护街区的原始空间环境、典型建筑物、标志性景观以及重点区域的空间尺度等，并结合新建建筑的设计，使之形成和谐共生、自然过渡且更富生命力的建筑群体。而对于一些在郊区或新区缺少文脉依托的大型房地产项目来说，适当在规划设计中突出地域特点，也能增加自身的吸引力，同时成为可以纳入城市大环境中的标志性建筑或建筑群体。当然对于房地产开发而言，城市建筑风貌和文脉特征的改造及保2/6护是以使项目增值为目的的，这就要求在规划设计中采取合理的方式，它既不同于历史文物的保护，也不是简单的、孤立的个体形象特征的保护和引用，而是应当兼具商业价值和社会价值，相应的也对规划设计提出了更高

5、的要求。三、设计必须以满足客户需求为主导市场需求或者说是客户需求也是房地产项目设计的驱动力之一。目前由于房地产投资热潮高涨，在许多项目开发中，开发商为抢占市场先机，尽快实现销售和完成利润，在规划之前既缺乏周密的市场调查和广泛征求客户意见，初步预算也往往不做。在没有明确目标和客户的情况下就很快确定方案并进行施工，到销售时才发现规划或设计不合理再进行大的调整，结果是增加了投资，也延误了交付，带来一系列的后遗症，有些甚至使项目功亏一篑。在规划设计阶段往往也会犯同样的错误，导致设计师没有时间做产品的深入研究，没有从使用功能上、市场定位上、建筑技术运用上做深入细致的、专业的研究，而是大批量的复制。从房

6、地产的长远发展来看这种先入为主的规划设计模式会带来一系列问题，当物业的供应量达到饱和程度时这些问题将集中爆发出来。因此设计与市场的结合显得尤为重要。四、设计与策划创意的整合策划与设计是与房地产开发相关的两个子系统，这两个系统是维系房地产项目是否能成功的关键。策划确定了楼盘的定位和营销，是3/6“造势”的“源”，设计确定了楼盘的品质与个性，是“入实”的“根”。“造势”和“入实”只有紧密的融合，才能形成楼盘的本色和本质的发挥。策划与设计之间脱离，就会造成产品虚夸，令消费者厌恶；策划与设计默契而紧密的结合，就会强化产品的特质，令消费者兴奋；策划与设计处于粗放和简单的接触状态，就会使产品流于平淡，令

7、消费者丧气。消费者在购房的过程中，往往要经过思考、认知、体会、选择的多次反复，才决定是否投资。消费者决策的理性化显然是重要的，但在追求理性化的同时，也一定会产生购买的激情，当消费者大声疾呼：“我终于买到了自己可心的住宅”，任何一个楼盘的开发商都特别愿意听到这种声音，特别愿意感受到那种消费者抢购激情带来的冲击。当然这种激情的火种正是开发商和设计师所给予的。许多开发商和企业都在关注我国房地产发展前景、开发量和需求