井冈山鑫湖1号营销策略报告

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1、井冈山鑫湖1号营销策略报告技术路线竞争分析——区域存在的问题和机会寻找项目解读——项目存在的问题寻求突破——策略形成及营销执行推广策略——诉求及渠道的形成一、竞争分析1.1区域外竞争格局省内旅游地产正处在高速发展阶段，目前以环庐山、明月山的旅游地产为主以风景区为依托，温泉资源为主要核心驱动力的度假型项目配套先行：以酒店及各项配套先行后再进行地产开发,开发规模较小，营销渠道单一，销售季节性强，去化速度较慢，开发周期较长产品以酒店式公寓及度假公寓为主消费群体区域性较强，基本形成以周边区域3—4小时路程客户为主打1.2井冈山剖析井冈山是对外宣传和进行爱国主义以及革命传统教育的重要基地，

2、政治意义重大；全国首批5A级风景旅游区；井冈山风景区已形成公路、铁路、飞机等完善的立体交通网络，形成方便快捷的出行通道；井冈山不仅是旅游风景区，已然成为朝圣之地；井冈山从红色、绿色旅游圣地逐渐向综合性旅游风景区转变；各类型的培训、会议功能正进一步加强。井冈山与庐山、明月山相比较，区域认知度稍占优势，但主要还是以红色及生态旅游为主，政治意义大于经济意义。与庐山、明月山相比，庐山、明月山的温泉资源占据很大优势，井冈山在资源上相对处于劣势。井冈山属于5A级风景区，土地的供应极为稀少，受土地资源限制，目前井冈山旅游地产开发呈零星开发局面，虽然有一定的量，但还没有形成规模效应，因此导致井冈

3、山旅游地产的认知度不高。1.2井冈山剖析1.3区域内竞争格局项目名称井冈山假日公寓天街天乐公寓井冈山中泰来大酒店井冈山凯旋门云海观澜定位产权式度假公寓度假型公寓G&R首席产权式生态养生度假酒店产权式酒店公寓玩美产权酒店·氧生公寓主题度假的享受、居家的感觉稀世珍品·领袖专享魅力井冈山·一席尊天下修身·养性·赢天下龙脉山居·贵胄天成核心卖点区位、完善配套、度假、投资回报核心区位---位于井冈山茨坪风景区完善配套---依托井冈山唯一的旅游商业文化广场区位、配套、养生度假、开发商品牌、五星级产权酒店、十年投资回报中心城区的绝版地段、完善的生活配套、项目规模、8%投资回报、养生度假规模1

4、59套(1栋18层)总计50套（1栋3层）4.5万㎡，373间客房（1栋10层带电梯）400余套总建面15万㎡（1栋四星级酒店、8栋17层度假公寓）总套数:1800余套，其中四星级酒店200余套客房户型公寓约30㎡，一房一厅两卫一厨约60㎡，两房一厅两卫一厨77-83㎡，120㎡左右的复式，其中以两房为主64-87㎡两房30-50㎡，标准五星级酒店套房30-50㎡，标准酒店套房；75-103㎡度假公寓40㎡左右的公寓，70㎡左右的两房两厅一卫一厨，100㎡三房两厅一卫一厨价格毛坯4450元/㎡，精装修5250元/㎡（装修费用为800元/㎡）毛坯5500元/㎡精装修10000元/

5、㎡（装修标准2000元/㎡）酒店精装修5000元/㎡（装修标准1000元/㎡），公寓毛坯4000元/㎡酒店：12000元/㎡，度假公寓：毛坯4800元/㎡销售情况09年5月份开始销售，目前可售套数约15套，大部分为84.9㎡的两房，120㎡复式一套。目前可售套数约10套推售100套，目前销售60余套。2009年开始销售销售100余套。2008年开始销售预计6月推售，首推4栋(3栋度假公寓，一栋酒店)800余套项目名称井冈山假日公寓天街天乐公寓井冈山中泰来大酒店井冈山凯旋门云海观澜营销模式1、自行销售，销售渠道单一，面向旅游散客2、采取5年委托经营方式，获取回报自行销售，销售渠道单

6、一，面向旅游散客聘请专业策划代理公司及广告推广公司酒店自主经营，采取投资回报自行销售，销售渠道单一，面向旅游散客聘请专业策划代理公司，采用了异地设点销售的模式，在深圳、北京、上海、杭州、宁波、南昌、香港等地设立销售点，目前北京、南昌即将开始营业。客户来源吉安、深圳浙江、广东主要为美亚公司内部购买为主，深圳客户吉安、赣州、深圳开发商为浙江企业，目前主要上门客户为浙江客户经营模式委托经营，委托期限5年A、全委托模式经营回报：75㎡以上每年回报9000元，51-70㎡每年回报7000元，50㎡以下每年回报5000元。90天免费自住，旺季（每年的4月1日至10月1日）给予40天免费自

7、住（5.1和10.1黄金周不予安排）；淡季给予50天免费自住。其他天数委托经营。B、半委托模式：自住期间水、电费及物管、电梯运行等相关费用自理自住6个月（根据自住的季节时间长短区分）经营回报：75㎡以上每年回报1600--4200元，51-70㎡每年回报1200--3300元，50㎡以下每年回报900--2300元。黄金周：每年只能安排一个黄金周自住每年淡、旺季自住期每季最多分2次（总计4次）安排自住，自住天数不足不予补回无任何经营委托经营，委托期限10年，每年5%的回报