房地产开发与经营大作业.docx

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1、课程大作业课程名称：房地产开发与经营课题名称：花果园房地产项目全程策划书指导教师：班级：姓名：学号：成绩评定：指导教师签字：2015年01月02日花果园项目策划书目录一、市场调研（1）本楼盘的基本状况（2）柳州市房地产行情（3）地区房地产市场概况（4）竞争楼盘状况（5）本楼盘与竞争楼盘的比较分析二、价格策略三、销售策略（1）销售渠道（2）销售进度控制（3）促销策略（4）促销手段建议四、项目分析（1）地段分析（2）SWOT分析五、户型介绍与客户定位（1）经济型户型（2）大户型（3）豪华式户型六、总体规划图一、市场调研（1）本楼盘的基本状况地理位置：桂柳路党校旁

2、建筑面积：280000平方米绿化率：30.8%容积率：8.3实用率：85%停车位：1:0.7交通状况：快1、7、9路公交户型：跃层与跃复合体共八种户型两室一厅一卫——三室二厅两卫面积：90——240平方米均价：7000元/㎡总户数：5567户车位总数：机动车1367个非机动车6001个使用年限：70年预计交付使用日期：2016年5月1日（2）柳州市房地产行情（柳房网讯）中国指数研究院2014年10月1日发布《2014年8月中国房地产指数系统百城价格指数报告》，报告数据显示，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10672元/平方米，环比2014年8月下跌0.

3、92%，连续5个月下跌，跌幅扩大0.33个百分点。其中79城环比下跌，跌幅在1%（含1%）的有42个，较上月增加11个；21城环比上涨，涨幅在1%以上有9个，较上月减少1个。2014年9月，柳州新建商品房房价7136元/平方米，环比7月份下跌2.75%，位百城房价环比跌幅排行榜第5位。2013年11月至2014年10月一年内柳州新房价格走势图柳州房价7136跌幅广西第二2014年9月份广西入榜的四个样板城市中，仅北海上涨了1.06%，其他三个城市南宁、柳州、桂林均呈现下跌，其中柳州下跌幅度2.57%，位于广西跌幅第二，仅次于桂林下跌的3.65%。在上月，柳州

4、楼市刮起一股强烈的降价风，河东“7字头”、柳南“4字头”、鱼峰“5字头”、“首付两万八”等一系列优惠促销手段层出不穷，门槛低、单价降低刺激了一大批刚需购房者下手。（3）地区房地产市场概况柳东新区规模1.用地规模：本区规划用地面积131.5平方公里，其中城市建设用地面积84.1平方公里。2.人口规模：2020年柳东新区规划人口52万，规划期末2050年，柳东新区总人口72万，规划结构本区遵循中心强化、轴向延伸、组团发展的规划理念，采用核轴组团规划结构，柳东新区将形成“一轴、一带、两区、多核”的功能结构布局，其中以官塘片区为主体，滨江带为跳板，构建新区三路并进的

5、建设格局。功能分区新区七个分区：根据柳东新区的土地使用规模和区位特点，整个新区划分为七个功能区，各自包含相应的主导功能。1.官塘核心建设区：内部主要功能区包括商业服务区、高教研发区、工业生产区、生活居住区。官塘核心建设区是未来柳东新区的行政、商业、办公、文化、娱乐等综合功能城市中心；高教研发区位于该片区的西部，依托柳东大道设置，积极引进国内外著名院校设立分校、研究所等分支机构，建设产学研紧密结合的高教园区，成为区域性科技成果转化基地。2.滨江生活区：利用柳江东岸天然的生态环境，开发绿色、生态、高尚的居住社区和服务于整个柳州的滨江休闲度假区。3.物流园区：包括

6、货物的储藏、运输、加工、批发等功能，并配套相应的居住、工业等功能。4.雒容建设区：依托雒容镇的现有发展基础，发展工业和相应的居住和配套设施，形成功能相对完整的片区。5.会展服务区：建设工业展览馆及其配套功能，发展酒店、会议、会展、娱乐、休闲等设施，形成具备对外综合服务功能的中心。6.古亭山-阳和综合服务区：为柳东新区南部的次中心，是未来城市东部形象展示的门户和窗口，具备居住、商业、办公、文化体育的功能。7.阳和工业区：依托高速公路两侧布局工业用地，以汽车工业和工程机械、通用机械等机械工业为主，扶持机电一体化、生物制药、环保、电子信息等高新技术产业的发展，同时

7、配备相关服务产业。（4）竞争楼盘状况柳州?东盟文化旅游风情创业园，“柳州?东盟文化旅游风情创业园”项目不但具有文化与旅游特色，同时还将成为柳州文化旅游的新亮点，为柳州市“龙城”文化旅游业尤其是“百里柳江”项目的建设增添新亮点。盛天龙湾，“盛天龙湾”位于柳州市阳和区阳和大道与静兰大桥交界处，周边群山环抱，西眺柳江，自然环境优美，东临阳和立交，紧接桂柳高速出口，处于柳州进出桂林、南宁的交通要道，距市中心仅10分钟车程。项目总建筑面积约24万㎡，绿化景观用地面积约8万平方米，建筑密度12%（含绿化带），小区规划有1800套住宅，地下车位900多个。由20栋15-2

8、8层高层建筑组成，其中两栋二十八层、六栋二十五层、一