房地产开发与经营作业

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1、房地产开发与经营作业西安建建筑科技大学综合楼拆迁重建项目定位研究姓名：伍旭升班级：工程管理0902学号：090410207西建大综合楼拆迁重建项目定位研究一、背景分析：由于原西安建筑科技大学综合楼已达到使用年限，且内部设备年久失修，教室利用率较低，考虑到该地段较好的利用价值，故计划对其进行拆迁重建，暂定项目名称为西部建筑科技大厦。我们结合具体地理条件及相关类型项目策划经验，对该项目拟进行定位研究。二、客户定位：西部建筑科技大厦的规划位置在拥有100年建校历史的西安建筑科技大学校园内，外临雁塔东路，所处地段有庞

2、大的新兴经济体，其附属各大建筑设计研究院及设计事务所，都依托其得天独厚的文化科技资源，更是吸引了无数电子科技投资者；雁塔路是西安市区唯一的电子产品专卖一条街，又有文化底蕴的老牌大学与之毗邻，长安大学，西安科技大学均离此不远，有又政府办公地点国有企业比较密集，地理位置非常优越。以下表格可以对其附近的优势资源做一简单阐述。电子科技商业区赛格电脑城；赛博电脑城；百脑汇科技大厦；东新科贸建筑设计装饰经营区建大建筑设计研究院；建设路建筑设计装饰公司若干饮食服装娱乐文化服务销售区李家村服装城；万达广场；万千百货广场；阳光

3、国会教师商品住宅区以建大南院两栋双子教师公寓为代表经分析该项目主要以建筑科技为主打，兼以娱乐消费为次要品牌的多方位客户定位；我们从该项目的主体导向出发，拟可以吸引的客户群类型，公司经营能力及营业特征，区域结构，客户群对该地段商品房的消费能力，消费方式及目的进行了分析，可以得出以下表格，对各种客户群总结结果做出一定的反映。客户群职业特征从事建筑设计施工公司；电子科技产品销售店铺；服装饮食商场；建大教师等客户群年龄结构以中青年为主的消费群体为主导客户群消费能力以中青年工薪级为主；公司企业以中小型为主；商场店铺以著

4、名娱乐城品牌主导带动各种中小投资者客户群对物业管理的需求中档水平硬件配套，高品质的物业人性化，适合年轻人的服务；适宜用不同种类的紧凑型物业管理客户投资目的部分客户以经营盈利为主要目标；或用于居住三、产品定位：现代市场营销理论认为，房地产产品是人们通过交换而获的需求的满足，是消费者或用户期求的实际利益。从建大之前所做的“华清学府城”商品住宅的成功可以看出，房地产产品无论从物业实体及其质量，特色，类型，品牌等，还是可以给消费者带来附加利益和心理上的满足感及信任感的服务，保证，物业形象，房地产开发商和房地产销售代理

5、商等，都是做产品策划时所必须要考虑的因素。在此，对该项目产品定位进行说明：项目名称：西部建筑科技大厦地点：雁塔区雁塔路中段占地面积：2200㎡建筑面积：2000㎡规划：由一栋主楼和裙楼连体而成楼高：50ｍ楼层：主楼14层，裙楼两层；地下2层，地上12层功能：地下一、二层为停车场地上1-2层为购物中心地上3-4层为饮食娱乐、休闲、健身中心地上4-8层为写字楼地上8-12层为商品房住宅结构设计：要求中有“需要户型可调整”的空间灵活性，应用框架——剪力墙结构，并根据建筑使用空间要求及使剪力墙能承受大部分水平推力的原

6、则，合理布置剪力墙的位置。主楼下设箱型基础，将基础的中空部分尺寸做大，用于地下室（地下停车场），做到设计施工一体化。裙房层高3层，设条形基础。实用率：62％室内交通：写字楼4部美国奥的斯高速豪华直升客梯，2部专用消防电梯，另设步梯通道3条，宽1.2米停车场：地下两层共180多个泊车位，保安、监控和收费系统由电脑控制，全天候服务外装饰：裙楼为铝塑复合板，主楼以青灰色面砖和墨绿色玻璃相间的幕墙、条点窗砖面装饰内装修：豪华大堂，高档进口石材贴面铺地，公共走道采用高档石材铺地，矿棉天花板吊顶，公共卫生间全套装修。写字

7、间均装天花，地面铺地毯，商品房部分高级粉刷墙面，通透阳台租售方式：可售、可租三、形象定位：形象定位通过对该项目所做出的市场定位及地理位置，所面向的客户群体进行分析，得出该项目的独特优势为依托西安建筑科技大学高校产业特点，打出建筑科技的口号，再凭借其城市商业圈中心地段，作出以下几方面形象阐述：项目名称：西部建筑科技大厦市场推销广告语：建筑，以科技为名项目形象特色：依托高校文化氛围；多种模式综合，各具特色；电子科技中心地域；近邻高校教师公寓产品定位优缺分析：优势是文化，科技氛围好，能较好地作为办公楼出售；缺点是因

8、建筑面积有限，不能开发出较具代表性的物业，又由于规划方面的限高要求而面临较为紧张的容积率，所以不能作为均具有城市领头的代表性产品面市。主要参考文献[1]兰峰，房地产开发与经营，中国建筑工业出版社，2008.[2]西安建筑科技大学等七院校合编，房屋建筑学，中国建筑工业出版社，2006.[3]赵志缙赵帆,高层建筑施工(第二版),中国建筑工业出版社,2005.[4]张文忠,天津大学,公共建筑设计原理(第四