房地产项目开发的投资控制.doc

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1、房地产开发的投资控制房地产开发作为开发商的主要项目，在市场经济的竞争中主要目的是盈利，即投入就要收到效益，但随着人们生活水平的提高，对居住条件的要求也越来越高，开发商的投资也随之增加，在这种情况下，对房地产开发的投资控制就显得越来越重要。一、投资的组成部分房地产开发投资由多个方面组成的，但在各个方面的重要程度不同，但以下几个方面一般都有：1、土地费用：主要包括拆迁安置费、土地管理费、征地补偿费、土地税等；2、前期费用：主要包括勘察费、规划费、设计费、施工图设计费、图纸审查费、场地准备、招标费用等；3、政策要求的各种收费如：质检费、

2、监理费、基础设施配套费、人防工程费、墙改基金、消防费、规划管理费、劳保费、开发管理费、交易手续费、保险费等；4、开发区片内的配套设施费用，主要包括：供水管线及增容费、供电设施的各项费用、道路硬化、区内绿化、物业管理的准备费用及其它公共服务设施费用等；5、建安造价：也是开发商的主要投资部分包括土建、安装、装饰装修造价；6、其它费用还有：贷款利息、税收、开发公司管理费用等。以上费用基本构成了开发项目的全部投资。二、投资控制开发公司要想获得最大收益，除了千方百计增加销售收益外，还应想方设法降低投资，把增加各项成本、费用的发生控制在科学合

3、理的限额以内，以求在开发项目中合理地使用人力、物力、财力，取得最大的投资效益。以上投资中有些政策性收费是固定的，而有些则可以通过努力加以控制，从而达到降低投资的目的。对此，我认为投资控制的重点应放在以下同个方面：1、设计阶段：据专家研究指出，设计费虽然只占开发项目全部费用不到1％，但在决策正确的条件下，它对工程造价的影响程度达到75%以上。显然，设计是有效控制工程造价的关键，重施工，轻设计的传统观念必须克服。因为设计图纸一旦完成，项目的结构形式，装饰标准，材料设备选型等就确定了，投资额基本确定。当施工图付诸于施工时，按图纸施工是施

4、工单位必须履行的职责，施工单位无权变更图纸及考虑设计优化的问题。因此，工程投资控制的重点应放在设计阶段。在初步设计阶段，进行多方案比选，运用价值工程原理，以提高产品价值为中心，将技术问题与经济问题紧密结合。在满足一定功能的前提下，尽量降低成本，避免浪费的发生。同时，认真做好设计概算的编制、审查、监督，提高设计概算的准确度，以全发生问题及时解决。2、合同阶段：积极推行施工项目招、投标制度，通过招、投标，使投标人之间展开竞争，使工程价格趋于合理或下降。因为招、投标坚持的是公开、公平、公正的原则，有严格的管理机构和管理程序，有高素质的专

5、家系统支持，以及工程技术人员的群体评估与决策，并按照择优选择的原则，能使选择的原则，能使那些报价校低，工期较短，具有良好业绩和管理水平的队伍中标，这就为合理控制工程造价奠定了坚实基础。