房地产开发项目投资控制方法

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1、房地产开发项目投资控制方法　　摘要：建筑市场日益开放，竞争更加日趋激烈，企业的竞争优势和综合实力日见重要：质优、快速、安全、低耗、价廉物美。建设工程投资管理是一个全过程动态的管理，参入者重多。提高从业人员综合素质，掌握全面系统的投资控制方法，建设开发投资效益才会有一个质的飞跃。关键词：全过程动态控制方法中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：项目投资全程控就是要从项目决策阶段的可行性研究开始到工程实际造价的计价和经济后评价为止的整个建设期间的工程投资控制。7一、建设项目决策阶段投资控制的方法是全面考虑，使项目水

2、平定的合理。项目投资决策是选择和决定投资行动方案的过程。在项目建设各大阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高，即达到80%-90%。投资决策过程是一个由浅入深，不断深化的过程，投资控制也是一个由粗到细，有投资估算到详细可行性研究。项目建设标准的主要内容有建设规模、占地、面积工艺装备，配套工程等方面。标准订得过高，会脱离实际情况脱离财力、物力的承受能力，造成投资不会收到好的结果，标准订的过低也会脱离实际情况，影响国民经济的发展和人民生活的改善。因此水平的确定要考虑各自的地段，各自的自然、地理气象、水文、地质、社会、经济

3、和各自的服务人群的经济情况；要考虑本地区经济发展的长远规划，经济建设方针和政策及地区和部门发展规划。尽可能使水平定的合理。二、建设项目设计阶段控制的方法是①优化设计方案②及时进行图纸会审。工程设计是建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，是工程建设的灵魂，是科学技术转化为生产力的纽带，是处理技术与经济关系的关键性环节，是控制工程造价的重点阶段。优化设计方案是设计阶段的重要步骤，是控制工程造价的有效方法。施工图设计完成时，开发单位要及时组织设计、工程、销售、成本、物业、施工单位、材料采购相关部门进行第二次图纸会审。三

4、、建设工程招投标、合同鉴署阶段投资控制的方法是①用工程量清单的方式实行公开招标②吸收国外先进的成熟的经验签订规范、细致、严密的合同采用招标方式选择工程承包单位与材料供应、设备供应单位时进行公开招标、投标是控制工程造价的最有效办法。7在招标过程中，工程管理部门和造价部门要仔细审阅图纸尽可能减少工程实施过程中的设计变更和中标单位以后的索赔机会，在评标过程中，要仔细分析各投标单位投标文件，防止低价中标，高价索赔和低价“钓鱼”，再偷工减料的情况出现。在招标中采用工程量清单的方式是目前越来越普通采用的一种方式。工程量清单招标有利于

5、项目实施中成进成本动态控制。签订规范、细致、严密的合同文本是房地开发项目成本控制的一个重点。利用好“严密合同条款”这一条，需要有丰富的工作经验，对可能发生的情况有提前的预计，在这一点上需要多借鉴国外成熟的经验。四、施工阶段投资控制的方法主要有①作好成本计划②正确处理工程变更③能防止索赔的发生④会反索赔计划是控制的前提，没有计划就没有控制。施工阶段在保证工期和质量满足要求的情况下利用组织措施，经济措施、技术措施、合同措施把成本控制在计划范围内并进一步寻求最大程度的成本节约。7工程变更的控制。在工程项目的实施过程中，经常碰到

6、来自业主方对项目要求的修改，设计方由于业主要的变化或现场施工环境、施工技术的要求，而产生的设计变更等。由于这多方面在执行合同中的争执等问题。当工程变更发生时，要求工程师及时处理并确认变更的合理性。一般过程是：提出工程变更，分析提出变更对项目目标的影响，分析有关合同条款和会议、通信记录初步确定处理变更所需的费用，时间范围和质量要求，确认工程变更。工程变更常发生于工程，项目实施过程中，一旦处理不好常会引起纠纷，损害投资者或承包商的利益，对项目目标控制很不利，投资易失控，易使投资超出原来的预计。正确处理承包商要求的工程变更要尊

7、顺：①施工中乙方不得对原工程设计进行变更，因乙方擅自变更设计发生的费用和由此导致甲方的直接损失，由乙方承担，延误的工期不予顺延。②乙方在施工中提出的合理化建议设计到对设计图纸或施工组织设计的更改及对原材料、设备的换用，须经工程师同意。未经同意擅自更改或换用时，乙方承担由此发生的费用，并赔偿甲方的有关损失，延误工期不予顺延。③工程师同意采用乙方合理化建议，所发生的费用和获得的收益，甲乙双方另行约定分担或分享。④工程变更中除了对原工程设计进行变更，工程进度计划变更之外，施工条件的变更往往较复杂，需要特别重视。要能防止索赔事件

8、的发生，一旦发生且能处理好索赔，索赔是指在合同履行过程中，对于并非自己的过错者，而是应由对方承担责任的情况造成的实际损失而向对方提出经济补偿7（或）时间补偿的要求。施工现场条件、气候条件的变化，施工进度、物价的变化以及合同条款、规范、标准档和施工图纸的变更差异，延误等因素都是索赔发生的原因。不利的自然条件与人为障碍引