商业地产也限贷仍有黄金十年.doc

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1、商业地产也限贷仍有黄金十年-————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：商业地产也限贷仍有黄金十年?刚刚过去的“金九银十”，并没有让处于调控下的住宅市场发出一丝光彩。然而，随着住宅市场的低迷，商业地产的成交量与价格却出现明显升高。据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，受住宅限购造成的购买力转移影响，上半年上海市新建商业、办公项目累计成交面积为近五年最高值；成交均价达2.13万元/平方米，同比大涨39.7%，为历史最高位。然而，担心很快出现。去年8月上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求

2、禁止个人消费信贷用于购买商业用房。同时，上海各商业银行必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款，而之前则是在结构封顶后。之后，南昌、重庆等城市的部分商业银行也陆续暂停办理商业地产按揭业务。从叫停商改住，到禁止商业期房贷款，房地产市场的气氛骤然收紧。这是否意味着之前被称为政策“避风港”的商业地产，也打上了政策严控的标志？限贷影响不大？限贷政策发布第一周，上海商业地产成交量就明显锐减。“酒店式公寓不限购、不限贷！”“30万首付，黄金地段的商铺！”这样的广告语随之消失。一位房地产业内人士透露，现在已经开始有开发商准备抛售手中的项目了，据他了解，这样的案例还不少。在上海商业银

3、行率先禁止个人消费信贷用于购买商业用房后，去年9月份，南昌的部分商业银行也暂停办理商业地产按揭业务，去年10月初，重庆的多家商业银行也收紧商业地产贷款。而北京、武汉、青岛等城市各自推出非住宅房产税，租赁、转让土地税等各类通知也层出不穷。虽然这些税费法尚未对整个商业地产市场造成巨大的冲击，但其背后的意义却极其深远——原本逍遥于调控外的商业地产，如今也逐步被纳入监管的范围。“这些政策的出台，对近期过热的商业地产市场起到了风向标的作用”。有业内人士表示，银行叫停个人消费类贷款购置商业地产，从宏观层面来看，收紧银根是主要诱因。但是，不排除在未来银行全面停止商业地产购房贷款的可能。对此，高纬环球

4、中国区董事总经理张良军有不同的看法。“我觉得影响不会那么大，个人投资的商业物业毕竟是少数，尤其在北京和上海，市场可以拿出来散售的物业少之又少。在商业地产市场，这种投资性的小型买家并非主体，真正的主体还是一些机构性的买家和一些企业。”张良军说，目前的限贷对商业地产影响不会太大。有调查也显示，在商业投资客群中，只有很少部分使用个人消费贷款来购置物业，粗略估计其市场比重不超过10%。对于目前的调控信号，大部分商业地产开发商表示并没有恐慌。汉宇地产董事总经理施宏叡分析说，早在银监局发文之前的几个月，上海各主要银行出于风险和额度的原因，就已经逐步对期房的商业地产项目停止贷款。“目前不少在售的未竣

5、工的办公、商业项目在客户蓄水期就已经做好了资金回笼周期上的准备。因此，对于上海的不少商业地产房企来说，这并不是突如其来的靴子。”施宏叡还指出，即便是以前可以贷款购买商业地产时，贷款门槛也很高，首付5成以上，最长10年，利率至少是基准贷款利率的1.1倍，因此市场上通过贷款购买商业地产的客户比例并不高，限贷的影响自然有限。商铺影响更大如果说限贷对商业地产的影响有限，那对于商业地产开发商来说，竣工后方可发放贷款的规定，影响就颇为深远。因为，从结构封顶到竣工验收，还有相当的装配工程量，后续工程的资金消耗在某些高端项目中占到3-4成甚至更高。从成交的情况来看，办公楼受限贷政策的影响整体要小于商铺

6、。对大多数位于成熟地段的甲级写字楼来说，在销售之前都已竣工，而此次的限贷主要针对商业期房项目，尤其是对个人贷款用于购置商业项目起到了很大的限制作用，对于大型的商铺和写字楼而言，受限购政策的影响则相对小些。信义房产分析师朱平平说，对绝大多数的甲级写字楼项目不会产生影响，因为多数甲级写字楼都已竣工。但大约有三四成的商业项目将受到影响。上海一些从事商铺开发和销售的开发商说，限贷政策带来的影响已经显现。很多商铺因为限贷政策而不能销售，那些已经成交但尚未办贷款的商业地产项目也存在一定的变数。由于限贷政策的出台，这些已经支付了首付款的预售合同，开发商需要到房子交付时才能从银行拿到余款。而这也使得开

7、发商的资金周转时间延长了七八个月。商业地产迎来调控？随着住宅市场限购效应的持续发酵，资金转向商业地产早已成为公认的事实。国土部智囊机构中国土地勘测规划院发布的研究报告显示，北、上、广、深4个一线城市及14个热点城市二季度商业地价全线上涨，且幅度远远大于住宅地块。报告为此特别提醒，在不断加强对住宅市场调控力度的同时，应密切关注因在住宅市场上遇阻，房地产投资、投机资金转向商业地产寻找出路的倾向。中国土地估价师协会研究称，未来两三年里，上海市场新增的