某小区物业管理方案.doc

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1、某小区方案（1）编号：2011-05-01某物业公司二0一一年五月一日某小区管理方案一、项目简介1、项目位置：位于鹿泉市北斗路的【某小区】，东近海山公园，南面电力局宿舍，西邻人民医院，周边交通便捷，配套设施完善，地理位置优越。小区总建筑面积51000余平米，建筑主要由多层及私家车库和谐布局。具交通.邮局.购物.就学.就医.餐饮等多项优越条件,矗立于美丽的山水城市中。2.物业类型：由4幢设计风格现代的小高层建筑组成的【某小区】。规划建成商品房住宅.车库为一体的中型社区。整个建筑群优雅而高贵,设施齐全时尚,环境自然怡人。建筑形成独立的小园区，人车分流。社区得山水之清秀，拥配套之便利，集产业之人气

2、，凝文化之魅力，生活条件得天独厚，远景展望曼妙可人。3、物业公司简介：某物业公司成立于2010年3月，注册资金50万元，具有国家物业服务三级资质，公司组织机构齐全，设有总经理办公室、财务部、人力资源部、质量管理部、保安部、企业发展部、工程技术部、维修中心、保洁中心等部门。公司按照市场化、专业化、集团化的管理模式，以住户至上、服务第一为宗旨，建立了独立核算、自负盈亏、依法管理、自主经营、自我发展的运行机制，确定了科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展、依法管理的质量方针，制定了一整套严格的管理制度和操作规程，通过科学的管理和优质的服务，努力营造安全、文明、整洁、舒适、充满亲情的社区氛围，公司已

3、形成了以人为本、和谐共存，“真诚、善意、精致、完美”的独特文化理念，为企业的健康发展打下了厚实的人文基础和强大的精神支撑。二、物业管理实施方案管理目标1、业主对物业管理综合满意率96%2、有效投诉处理及时率92%3、设备设施完好率95.5%4、火灾发生率05、治安刑事发生率06、业主报修维修及时率98.5%7、计划培训率92%8、采购物品合格率96%三、某小区管理处组织结构¨管理处机构图清洁绿化消防管理治安防范车辆管理业主报修、仓管公共设施维修养护装修管理档案、内勤接待、投诉、采购收银、社区文化保洁绿化部保安部工程维修部客户服务中心鹿泉市政府宿舍管理处石家庄凯风物业服务有限公司¨管理机制按管

4、理方案制订全年工作计划制定全年成本指标和服务质量指标按两项指标进行预算并逐步分解至各岗位运行组织考核，确定业绩给予处罚质量不达标达标成本不达标达标给予奖励¨工作流程规章制度的建立人员到位、实施培训房屋验收与接管客户入伙、装修、入住管理处管理与服务客户服中心工程维修部保安部保洁绿化部日常各项服务工作的进行四、物业服务内容1、综合服务●24小时投诉保修服务，解决小区业主的各种物业服务诉求。●前期交房各种手续的办理，装修管理及服务。●建立档案资料管理，有助于保存小区的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系。●节日环境布置、社区文化活动。2、设备

5、设施及保修管理及计划●公共水电暖设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修；●加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；●对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护；●对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态；●对所有的设备及配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代；●建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访制度和记录；●采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达

6、98%以上。●对业主（租户）自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。●保持物业房屋及公共设施的完好并延长其使用寿命，保证其使用功能得到正常发挥，进行日常维护及定期保养。物业的维护保养包括房屋本体的维护保养及公共设施的维护保养两个方面。（1）房屋本体的维护保养养护范围：房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公共水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公共天线和消防设施等。房屋本体维护保养和实施一览表项目方式方案标准及实施效果检查周期内容外墙面日常维护1个月维修破损处，清洗污垢无损坏、无污迹定期保养2年翻新、清洗楼梯间及通道日常维护2个月及时维修、更换整洁、无损

7、坏定期保养1年粉刷、修补、测试上下水管道日常维护1周及时维修、补漏整洁、畅通、无滴漏定期保养1年刷漆、检修阀门、疏通公共水箱日常维护1周及时维修水质抽验合格定期保养半年清洗、消毒加压水泵日常维护1周及时维修、加润滑油使用正常、安全无故障定期保养半年拆洗、更换配件、测试定期保养季/年检测、每年调校测试机电设备日常维护1周及时维修、清洁使用正常、安全无故障定期保养半年测试、更换配件消防设施日常维护1周及时维修整洁