珠海商业圈现状分析.doc

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1、珠海商业现状分析    核心提示：珠海社会消费品零售总额都保持15%以上年增长率；说明商业物业需求相对旺盛，珠海商业市场发展总体平稳向上。纵观珠海各大商圈的商家资源，珠海主城区商业几年之间发展迅猛，呈现出欣欣向荣的景象，但是目前的珠海商业市场发展后劲依然有所局限与不足，商业市场也尚未完全发育。　　作为珠三角西岸核心城市，珠海特区的经济发展备受瞩目，伴随着改革开放和国民经济的快速发展，横琴新区和港珠澳大桥等利好随之而来，珠海的经济建设也进入了全新的发展阶段，珠海商业环境日新月异，逐渐由点到片，经历了一个快速的发展过程，全面迎来了

2、一个新的商业格局和发展契机。　　目前珠海中心城区主要有六大商圈，分别分布于拱北、吉大、老香洲、新香洲、前山、南屏一带。由于地理原因，六大商圈围绕板障山呈环状分布，我通常称之为拱北商圈、吉大商圈、老香洲商圈、新香洲商圈、前山商圈、南屏商圈等六大商圈。　　空间布局相对分散珠海六大商圈呈现环状分布　　两大商业重心，四大商业区域　　珠海“六大商圈”形成主城区商业格局　　受市政规划以及地形、地貌等地理条件及人口分布等原因的影响，珠海主城区“六大商圈”在各自商业发展的程度、规模以及定位上所有不同，由此导致六大商圈在商圈级别、辐射范围与档次

3、上也存在明显的差距，形成了目前“两大商业重心，四大商业区域”的商业新格局，并围绕板障山呈环状分布。　　吉大商圈和拱北商圈是珠海目前的两大消费重心，其商业体量以及各商业物业的单体规模相对较大，业态较为齐全，商业气氛浓，人气旺。而老香洲商圈、新香洲商圈、前山商圈、南屏商圈则是目前珠海商业氛围相对较弱的新兴商圈，均为区域型商业配套，规模较小，业态也相对单一。　　相比之下，吉大和拱北两大商圈在无论是在商圈级别，还是在辐射范围上都优势明显，属于市级商圈，辐射范围遍布珠海全市，消费群体包括珠海、澳门以及其他城市游客，涵盖中高档、高档、中档

4、大众化、中档偏低等商业经济圈层。　　而老香洲商圈、新香洲商圈、前山商圈、南屏商圈在商圈级别、辐射范围与档次上相对较弱，属于区域级别商圈。其中南屏商圈由于商业兴起时间较晚，又属于新兴区域级别商圈。在辐射范围与档次的区分中，新香洲商圈、南屏商圈主要辐射该商圈所在区域的新香洲及南屏区域，商业上多为中档大众化、中低档经济圈层。　　商业、物业存差异　　珠海各大商圈呈中档大众化　　承启改革开放的东风，以及国家政策倾斜诸多利好，几年之间珠海发展迅猛，商业也日渐呈现繁荣景象，逐步开始由有一定规模的商业街区或大型超市、百货及百货单独门店上升过渡

5、为集购物、娱乐休闲、餐饮等功能于一体的一站式购物中心商业模式，如拱北口岸广场、华润万家、吉大免税、家乐福等，这些商业中心正在逐步崛起。　　珠海整体商业发展阶段研判　　尽管如此，珠海目前的商业市场大体依然是以中档大众化的商业街区或大型超市百货单独门店为主，百货、超市、主题卖场、休闲餐饮、娱乐场等业态仍是目前珠海商业环境的主要业态经营形式。　　此外，商业物业在业态组合上也根据商业物业的不同，如商圈级别、辐射范围与经营档次上的差异而有所区别，从而对各种经营业态进行有机组合，以满足不同消费者的商业行为需求。因而，根据商圈的市场定位、辐

6、射范围与档次不同，各商圈商业物业之间又有所不同。总体发展平稳向上　　“四大局限”困扰珠海城区商业市场　　据网易统计，珠海社会消费品零售总额都保持15%以上年增长率；说明商业物业需求相对旺盛，珠海商业市场发展总体平稳向上。纵观珠海各大商圈的商家资源，珠海主城区商业几年之间发展迅猛，呈现出欣欣向荣的景象，但是目前的珠海商业市场发展后劲依然有所局限与不足，商业市场也尚未完全发育。　　珠海商业市场发展总体平稳向上　　主要表现在：　　一、受地形和经济发展局限，珠海商业发展空间格局相对分散。由于受珠海城区地形、地貌等地理条件及人口分布较分

7、散等因素影响，珠海城区商圈空间布局相对较分散，主要围绕板障山呈环状分布，商圈集中度不高。而目前珠海商业市场也就仅仅形成拱北商圈和吉大商圈两大商业重心。相对于其他商业圈而言，虽然总商业体量与各商业物业的单体规模相对较大，业态比较丰富齐全，商业气氛比较浓厚，但是总体来说，珠海整体商业空间格局仍相对分散，也没有形成较大规模的商业单体，而其他区域性商圈则均为区域型商业配套。　　二、商业业态以中档大众化为主，缺乏高档商业。目前珠海总体商业档次以中档大众化为主，高档商业发展受一定限制。即使是目前最高档次的免税商场，它所引进的品牌也不过是国

8、际二三线以及国内一二线品牌。经济发展和消费客户群体层次是制约珠海高档商业的发展的主要因素。而珠海毗邻港澳、珠三角交通网络发达，港澳地区不仅拥有大量的国际一线品牌，且价格比国内便宜以及广州深圳城市高档餐饮、休闲娱乐相对丰富等因此，也导致高档奢侈品消费频率不高，大部分高端消费和商