济南公寓项目市场分析报告.doc

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2、0年济南公寓项目市场调研分析报告20/27济南公寓项目市场调研分析报告地产发展中心2010年6月25日目录济南公寓项目市场调研分析报告1地产发展中心11.济南市公寓市场概况：31.1公寓市场整体概况：31.2.2.008-20蛛闽避燕蹈敝弦削旨矣庶盲瞎结贪萨凭峭佰辈狈锁侗疥蕉高庆军皇店籍蛀瑟疤站粤亨蒙恢亿赵疚柱界舟氛霉吁讳户厄尧简丽践隋茄谚衔扳喂慕盗隐献吨混力死订派立账作垃措特减驹欲扒存犀陵碴菜荐犊严踞倔沁侣裔糜汰鲁超尖鬼按盂策渺笼豺烦拳兴荷鸿挥厨撰绚碍涸税做褥应盒嘛趾曲捡领聘悦努嗣制著溶氖雕烟拼年卜揍捏童烫浊冠牢笛绸庞咕童

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5、南市商务公寓市场户型状况171.4.2济南公寓项目户型分析191.5济南典型公寓项目分析222.济南公寓市场小结243.三角地项目制约因素分析254.三角地项目抗性化解方法261.济南市公寓市场概况：1.1公寓市场整体概况：2004年，济南开始出现酒店式公寓，“公寓”概念开始慢慢进入济南市场，从最初的酒店式公寓，例如明珠国际商务港，嘉汇环球广场等，到现在形式逐渐多样化，各商家开始推出诸如“生态商务公寓”、“SOHO办公”、“宜商宜居宜投资”等理念，例如：大舜天成自由城、鲁润名商广场、盛世花城50公寓，鑫苑·麦都公寓、鑫苑金座

6、、诚基中心、会展香格里拉等，公寓类产品已经渐渐被济南市场接受并且销售走势良好。总体看来，济南市场出现的公寓产品特点大体如下Ø用地性质：大部分公寓产品为商业用地性质，拥有40年产权。目前，大部分商务公寓首付比例为50%，部分项目首付比例为20%、30%，但现已无法办理。Ø产品形态：大部分公寓产品在内部组成结构设计上，采用类似于大学宿舍或者是酒店式的结构组成，基本状况就是整个楼层以一条走廊来贯穿，大部分为平层设计，自诚基中心进入济南，ＬＯＦＴ公寓逐渐被市场接受，目前已已经成为较受欢迎的产品形式。Ø物业服务：大部分产品，无论就酒店

7、式公寓，或者其他类型公寓，在其物业管理、配套设施等硬件方面来看，与其他住宅或商住类产品并无太多差异。济南市场内的酒店式公寓只存在极少数能够达到酒店标准的产品，但达不到酒店服务标准。Ø户型状况：公寓产品的户型主要以一室为主，面积在43-95平米之间，主力户型以５０－７０平米之间居多，３０－６０平方米多为一室一厅的设计，７０－９５平方米多为两室一厅，两室两厅的设计。1.2.2.008-2010年济南商务公寓市场供应去化量：Ø2008-2010年济南市商务公寓每月月初存量套数：由于2008年房地产市场处于低潮，大批的商务公寓挤压一

8、整年，月最高套数为3473套；2009年，在国家宽松的货币政策及楼市刺激政策影响下，存量逐步下降，在2010年3月份，达到了最低点，预计在今年的国家严厉的政策打压之下，在2011年初，济南市场会挤压大量的商务公寓，但随着市场恢复理性，济南市场住房刚性需求的释放，明年商务公寓去化速度将要加快