工程部前期介入注意事项.doc

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1、一、物业管理公司设计阶段应该提出哪些意见？一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计（说明）应该提出以下几点建议：1）低压配电回路及电能表的合理设置；2）高低压配电房、变压器房不宜设在地下室最低层（防水淹）；3）设备房应有足够的维修空间；4）水泵房电气控制柜基础高度要适当抬高；5）应急灯、出口指示灯和疏散指示灯等和电源线路的连接应通过插头、插座的连接；6）水、电井房要设照明灯具；7）同一小区应尽量将监控室、消防中心集中设置。（8）要考虑商业和物管用房

2、的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。（9）配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。（10）设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。（11）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。（12）水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。（13）小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。（14）小区内的车位配置要考虑到车辆比例尽量充足。（

3、15）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。（16）小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。（17）小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。（18）排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。（19）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。（20）低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗

4、式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题（渗漏）。（21）现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置（以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。）（22）楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍）。（23）楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采

5、用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄）。（24）小区内的消防水管是否考虑可用（在地面）油漆的红管或不易退色的油漆管（以减少高空作业）。（25）小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆（方便日常维修、减少开支）。（26）垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。（27）单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量）。（28）一般核定一个单元楼道灯用电量

6、一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量（以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出）。（29）消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。（30）由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表（以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用）。（31）小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。（32）凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调水，又美化

7、了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔）。（33）建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗（以减少高空抛物现象）。（34）各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。（35）所有单元进户门应设计遮雨棚（防雨水和淋花水）。（36）商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视，设计中应考虑进去。（37）建筑上不要出现死角即不可上人的平台(以减少卫生死角和高空作业)。（38）重要管路和线路要预留备用管线或活口，（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）。（39）最容易发生问题（渗水）的排污管、水管在穿越楼

8、板，墙体因受挤压而易爆裂（PV管）或生锈而破裂（镀锌管）故设计时最好设置套管。区配套公共设施规划设计要一步到位：（a）按物管要求配置绿化