房开企业代销涉及的税务分析.pdf

《房开企业代销涉及的税务分析.pdf》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、精品资料房地产企业委托代销的企业所得税收入确认技巧及典型案例分析为节约成本，体现专业办事，房企委托专业资质的房地产销售经纪机构代理销售，在代理销售模式下，房企涉及的税务风险分析：一、代理销售费用在房企所得税前扣除涉及的税法规定：1、税收扣除限额的规定：根据《企业手续费及佣金支出税前扣除政策》（财税200929）规定，房企与具有合法经营资质的房地产销售经纪机构或者个人签订的代销合同，不得超过5%的收入的佣金可以税前扣除；（国税发200931号）文件规定房企与境外销售机构签订的代销产品的合同，不得超过代销收入的10%佣金或者手续费可以所得税前扣除。2、（财税20

2、0929）规定二、企业应与具有合法经营资格中介服务企业或个人签订代办协议或合同，并按国家有关规定支付手续费及佣金。除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。三、企业不得将手续费及佣金支出计入回扣、业务提成、返利、进场费等费用。五、企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同金额，并如实入账。六、企业应当如实向当地主管税务机关提供当年手续费及佣金计算分配表和其他相关资料，并依法取得合法真实凭证。可编辑修改精品资料财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知（财税〔2016〕43号）在计征上述

3、税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。二、房地产委托中介销售的企业所得税收入的确认1、房地产企业销售期房和现房的企业所得税纳税义务时间（1）房地产企业销售期房确认企业所得税收入时间的会计与税法差异房地产开发企业的销售方式一般包括现房销售、期房销售。现房销售的处理方法，企业会计准则与税法的规定是一致的；期房销售的处理方法，会计准则和税法的规定有所不同，预售业务在会计处理和税务处理上存在着很大的差异。在会计上，根据《企业会计准则》的规定，期房销售的会计处理为：由于企业销售商品不满足收入确认条件，当收到预售款时应确认为负债，等预售房屋竣工并交付给购买方时

4、，再确认收入。即收到期房房款时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；房屋竣工并交付给购买方时，借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转开发产品成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。在税务上，根据国《关于房地产开发业务征收企业所得税问题》（国税发[2009]31号）第六条的规定，企业通过正式可编辑修改精品资料签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。因此，签订《房地产预收合同》所取得的收入，从企业所得税的角度，不再存在“预收账款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项

5、，不管产品是否完工，全部确认为销售未完工开发产品取得的收入，负有企业所得税纳税义务。（2）房地产企业销售现房确认企业所得税收入的时间现房，只要签订销售合同，房企就可以与购房者办理商品房的移交手续，在会计核税法上，房地产企业确认企业所得税收入的时间是一致的。2、房地产企业采取委托方式销售产品的企业所得税收入确认的时间点及案例分析根据国税发[2009]31号第六条第（四）项的规定，房地产企业采取委托方式销售开发产品的企业所得税收入确认的时间分为四种情况（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实

6、现。案例1：某房地产企业采用支付手续费方式委托销售的收入确认甲房地产公司2017年开发住宅小区，选择一般计税方法计征增值税，甲公司与A房屋销售公司签订现房销售代理销售可编辑修改精品资料合同约定：A公司按销售额5%收取手续费。2017年7月销售房屋2000平方米，每平方米5000元。A公司将销售清单提交甲公司，并按合同约定转交售房款950万元。甲公司如何进行账务处理和企业所得税收入如何确认？（1）甲公司正确的财税处理根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发【2009】31）第六条第（四）项第一款规定，采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合

7、同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。另外，《关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕29号）第五条规定：“企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同金额，并如实入账”。因此，基于以上税收政策规定，正确的财务和税务处理是：A公司代理业务销售额应为1000万元，不能将支付给代理销售机构的手续费50万元直接扣除合同销售金额，应由A房屋销售公司向甲房地产企业开具“现代服务业——代理业”的增值税专用发票50万元，作为费用列支。账务处理如下：借：银行存款1000万元贷：主营业务收入901万元应交税费——应交增值

8、税（销项税）99万元可编辑修改精品资料借：销售费用—