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1、福州华侨城大型文化旅游综合项目可行性研究报告福州项目工作组2013年9月目录一、项目概况二、战略、环境及资源分析三、市场分析四、核心商业条件五、经济与财务分析六、风险分析七、结论与建议永泰县闽清县闽侯县罗源县连江县长乐市平潭县福清市1.晋安区2.马尾区3.仓山区4.台江区5.鼓楼区福州下辖鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾5个区，闽侯、连江、罗源、闽清、永泰、平潭6个县，福清、长乐2个县级市，总面积11,968平方公里，其中市区面积1,043平方公里。截至2012年末，福州户籍人口655.27万人，其中市区户籍人口192.06万人。1.2基本情况1.2基本情况
2、帝封江地块福州市政府福峡路地块9.6KM8.2KM仓山区政府福州南站4.4KM1.2基本情况项目选址两块用地均位于仓山区：帝封江地块：东至螺洲大桥，南至乌龙江北岸，北至南三环路。福峡路地块：福峡路地铁沿线西侧、海西百悦城南侧地块。用地指标：帝封江地块：规划控制范围3,758亩，可出让净用地1,962亩；对应旅游建面15万平米，居住及商业混合建面112万平米。福峡路地块：可出让净用地252亩；对应居住及商业混合建面43万平米。1.2基本情况帝封江地块福州传统城市核心区金山核心区奥体片区地铁沿线核心区仓山老城区会展中心核心区福峡路地块1.3项目初步构想目录一
3、、项目概况二、战略、环境及资源分析三、市场分析四、核心商业条件五、经济与财务分析六、风险分析七、结论与建议2.1战略可行性分析福建省民营经济发达，城乡消费潜力巨大，是华侨城大型文化旅游综合项目的重要备选区域。排名省市城镇居民人均可支配收入（元）1上海40,1882北京36,4693浙江34,5504广东30,2265江苏29,6776天津29,6267福建28,0558山东25,7559辽宁23,22310内蒙古23,15011重庆22,96812宁夏22,21113湖南21,31914广西21,24315云南21,07516安徽21,02417海南20
4、,91818湖北20,83919河北20,54320河南20,442排名省市农村居民人均可支配收入（元）1上海17,4012北京16,4763浙江14,5524天津13,5375江苏12,2026广东10,5427福建9,9678山东9,4469辽宁9,38410黑龙江8,60411吉林8,59812河北8,08113湖北7,85114江西7,82815内蒙古7,61116河南7,52417湖南7,44018海南7,40819重庆7,38320安徽7,160福建省战略地位2.1战略可行性分析华侨城现有布局及发展机遇华侨城已在长三角城市群、珠三角城市群及京
5、津唐城市群三个一级经济区域进行战略布点。华侨城已完成成渝城市群、武汉城市群等二级经济区域的初步布点工作。华侨城在同属于二级经济区域的海峡西岸城市群尚未布点，该区域有理由成为华侨城未来大型文化旅游综合项目的重点发展方向。2.1战略可行性分析福州市是重要的区域中心城市2012年福州地区生产总值占福建省21.41%，比厦门高近50%。2012年福州城镇居民人均可支配收入29,399元，高于成都、武汉及重庆。福州是福建省的省会城市，也是海峡西岸城市群重要的中心城市，具有广阔的经济腹地和良好的发展前景。2.2环境可行性分析福州环境分析福州全年平均气温在10℃-29
6、℃，高温在6-9月份。近年来，福州平均气温逐年升高，被部分媒体评为中国最热的城市，室外旅游项目的可运营时间均较长（预计水公园可运营时间基本与深圳相同）。项目环境分析项目帝封江地块位于仓山区乌龙江沿线北岸，直面南岸五虎山，江景辽阔。项目帝封江地块内水系、植被丰富，且拥有数百亩优质茉莉花田景观资源。2.3资源可行性分析用地规模项目旅游可出让净用地675亩，对应建面15万平米；另有防洪堤外托管湿地425亩及部分托管茉莉花田。上述资源为大型旅游项目发展留有足够空间。项目居住与商业建面合计155万平米，为项目现金流平衡提供了足够保障。交通条件帝封江地块北邻三环主干
7、路，东临螺州大桥，无论至福州老城区、金山核心区还是福州高铁南站，均交通非常便捷。福峡路地块紧邻福峡路（连通仓山区东部与福州老城区的主干路）和地铁1号线（距最近地铁口约200米，地铁1号线预计2015年投入使用），是福州未来公共交通最方便的区域。2.3资源可行性分析稀缺程度帝封江地块是福州市区仅存的少量可供成片开发区域之一。帝封江地块植被水系丰富、自然资源优越，在有江景偏好传统的福州市场更显珍贵。区域发展帝封江及福峡路地块分别位于福州市区南部和东南部，是福州“向东向南”发展战略的优先受益区域和潜在增值区域。据了解，地块北侧义序军用机场搬迁工作很可能近期启动
8、，政府规划将其打造为核心办公及商贸区。该规划的实现将进一步拉动帝封江地块增值。目
