对ｘｘ县房地产的调查与思考

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1、对ＸＸ县房地产的调查与思考6对ＸＸ县房地产的调查与思考6对ＸＸ县房地产的调查与思考6对ＸＸ县房地产的调查与思考6对ＸＸ县房地产的调查与思考6对ＸＸ县房地产的调查与思考6对ＸＸ县房地产的调查与思考6对ＸＸ县房地产的调查与思考6对ＸＸ县房地产的调查与思考6对ＸＸ县房地产的调查与思考6对ＸＸ县房地产的调查与思考6　　ＸＸ县地处川东北丘陵地区，县城面积约10平方公里，县城居住人口约8万余人。和其他丘陵小县一样，在经营城市中，房地产始终没有发挥好支撑作用。为了探究ＸＸ县房地产市场存在的不和谐因素，探索丘陵贫困小县振兴房地产，做好经营城

2、市的对策，我同其他两名同志一道，深入县级各相关部门、房地产开发商、社区居民进行了走访调查，并提出了一些肤浅的建议。　　一、房地产市场现状　　改革开放二十多年，ＸＸ县房地产市场随着城市的发展从无到有，从小到大，带动了县域经济的快速发展，正成为城市经济的一大支柱产业。但从经营城市的战略高度观察和分析，ＸＸ县房地产市场整体营运已在很大程度上背离了房地产市场发展所必须遵循的一般经济规律，使得地产与房产没有协调发展，出现了地产价格偏高与房产价格偏低的“不等式现象”和大量商品房空置与人们住房消费需求难以满足的“不对应现象”，影响了城市化

3、进程和县域经济的持续健康发展。　　——房产销售不畅。ＸＸ县近五年已累计开发商品房197万2（集资建房），销售商品房18万2，销售住宅140万2，住宅房年销售率为8332%，商业用房销售率为481%。至2003年底，商品住宅空置97套，面积77万2，空置率为16%；商业用房空置399间，空置面积为2207万2，空置率高达419%，已超出警戒线。　　——价格上涨乏力。1998年，ＸＸ县住宅销售平均价格为420元/2，2000年为38元/2，2002年为360元/2。以2002年为标准，与周边县市比较均处于最低水平，为南充住宅均价

4、的1/3，为营、南部等地住宅均价的3/。商业用房平均价格1998年为3900元/2，2001年(本权属秘之音所有，更多请登陆网络查看)为2300元/2，2002年为2100元/2，呈逐年下降趋势。2003年底住房价格略有上涨，但是商业用房售价则继续走低，一类价区只在1万元/2左右，二类三类价区仅在700—200元/2之间。由于商业用房产值比例较大，两相品迭后，房产价格从总体上说仍呈下降趋势。　　——供需矛盾突出。据调查，房地产市场供需矛盾表现在两个方面。一是大量低档次、无个性的商品住宅空置与消费者对功能设计合理、居住环境优美

5、、小区管理配套、个性化商品住宅的需求相矛盾，二是商业用房大量盲目开发与商业用房需求逐渐萎缩的矛盾。　　——税费大量流失。据调查，房地产市场无序竞争现象严重，特别是单位集资建房、拆迁农民还地建房、企业改制安置等问题，造成了近000万元的行业规费和税收的流失，对地方财政造成了较大损失。　　二、房地产市场疲软的内在原因　　目前，ＸＸ县房地产面临的发展形势十分严峻，行业内存在诸多问题已与经营城市这一战略显得格格不入，已阻碍了城市化进程。房地产作为一种新兴产业，也必然要遵循市场经济规律，违背经济规律办事，欲速则不达，甚至适得其反。只有

6、找准房地产市场疲软的内在原因，解开“地产价格走高，房产价格走低”这一不等式，才能彻底改变房地产市场“门庭冷落鞍马稀”的不景气状况。　　——城市规划水平滞后，是房地产市场疲软的社会历史原因。城市规划水平滞后，严重制约了城市经济协调发展和外部张力的释放，使得整个城市产业布局、功能分区凌乱，影响了房地产价值的形成。一是对自身在城市体系中的地位认识不清。ＸＸ县与南充、广安紧邻，在城市发展战略上，应依靠南充与广安这两个大中型城市的辐射和带动作用，形成相互补充、唇齿相依的产业布局。但ＸＸ县以前在城市发展战略中没有认识到这一点，在产业布局

7、上未与南充、广安等大中城市形成承接或补充的格局，城市经济竞争力较弱，最终影响了城市功能的提升和房地产高附加值的形成。二是县城总体发展规划不具前瞻性。ＸＸ县城市总体发展规划应突出四个功能区，即城东为商住经济区，城南为工业经济区，城北为旅游经济区，城西为相如化区，而相应的产业布局应重点突出农产品加工、丝绸纺织、机(本权属秘之音所有，更多请登陆网络查看)械汽配、能冶金、旅游科教这五大支柱产业群。但ＸＸ县以前的城市总体发展规划缺乏前瞻性，城市功能分区模糊，产业布局凌乱，城市经济活动的“极化效应”不但没形成，一些传统优势产业反而日趋衰

8、败。由于城市经济的外部张力没有充分释放，整个城市没有形成旺盛的人气和商机，开发出的房产特别是商业用房也就没有多大使用价值。三是小区规划缺乏创意。从ＸＸ县现有城市总体看，没有真正成规模、有创意的小区，大部分城市街道与建筑依然沿袭“街坊制”的建筑规划与设计模式，建筑与建筑之间没有“对话”的距离