2012.1高层楼宇机电设备管理.ppt

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1、2012年1月高层楼宇机电设备管理高层楼宇机电设备管理高层楼宇配置的设备不仅数量多，而且复杂程度高、技术性强，管理难度大，关键的是设备在高层楼宇所占的地位十分的重要，配电设备好比是人体心脏、供应给设备的电能好比是血液，其它设备好比是人体的各器官，缺了哪个器官都不行。设想如果你住的大厦，停水、停电或是停电梯，对你有什么感触？正因为它的重要性，所以要求我们在日常设备管理中，以科学的管理程序和制度，按技术管理要求，对各种设备的日常运行和维修进行有效的管理。高层楼宇机电设备管理操作程序必须科学、规范，管理制度必须严谨、执行必须严格，责任必须明确、落实必须到

2、人（如中央空调操作程序上，开机时先开冷却塔、冷却泵，再次开冷冻泵，最后才是开中央空调主机，操作错误会给设备带来严重的后果；责任制方面，值班人员必须对当班的设备负责、各岗位的维修人员对所管辖的设备负责、班长对监管失职负责），每班都有值班记录、设备运行要有运行记录、维修要有维修记录（记录是最能反馈管理好坏的依据，也是最直接的技术性资料，好比是人的病历，通过记录可以了解设备历年来的运行状况，曾有过什么疾病，并根据设备运行状况制定维修计划）。高层楼宇机电设备管理在创优考评时，设备考评组考查的就这两项，首先到现场查看设备的管理是否到位，如制度上墙，设备清洁，

3、设施齐全，操作人员对设备操作规范，设备运行良好，无异常情况；其次是检查平时的工作记录完整，档案管理到位。一、高层楼宇的设备分类（重点讲述这些设备在日常的管理）：高层楼宇机电设备管理1、供电系统1、1高低压配电设备（高压环网柜10KV、变压器10KV/400V、低压配电柜、楼层强电井配电箱）1、2高层楼宇供电负荷为二级负荷；新楼盘接管时，核算配电容量是否满足深圳今后20年发展需求，设备计量表的安装是否合理，对于一些不常运行的设备，应设一个总表，减少用电底度。1、3高层楼宇配备发电机组，供公共通道事故照明、电梯、消防设施设备、车库、设备房照明等重要负荷

4、用电。停市电时，消防规定，发电机应在30秒内起动。1、4制定停电应急处理措施，包括停电通知住户的要求。高层楼宇机电设备管理对于长期运行的设备，平时是无法停运的，将如何管理？如变压器，技术要求是允许温升55℃，设备房最高温度要求40℃，如果变压器绕组最高温度控制在95℃内，则变压器连续运行20年没什么问题，但变压器绕组温升到120℃时，还不加以重视，则变压器寿命仅有2.2年，这说明温度对设备寿命影响是极大的。但现在大厦的重要设备大都设计在地下室，如何保证通风良好呢？将平常关严实的设备房敞开，加装带沙网的铁门，一头引入室外风，一头加装排风，设备房敞开一

5、来设备通风改善，二来也让业主能了解我们所管理的设备。高层楼宇机电设备管理对供电设备的维修保养，除了平时的点检，根据用电负荷情况，每年至少进行一次全面检查、清理，锁紧母线及开关接线端螺母，清理开关设备的卫生；每五年全面检修一次，包括拆开开关进行修理，清扫积碳，检查开关触头扣合情况，绝缘老化程度。供配电设备检修一般在设备低峰期进行，因为天凉负荷低，各种紧固螺丝有可能松动，检修方法采取分段停电、分段检修，把停电影响减到最小。高层楼宇机电设备管理对于长期不运行的设备，将如何管理呢？如发电机，对这些平时不运动设备，应定期带它出来历练历练，不然就会锈死，规定每

6、两周手动试机一次、每季带负荷试机一次，每次开机前都应检查燃油、机油、水、电瓶电压是否正常；从安全用电的角度考虑，用户室内开关配电，每户不少于5位。高层楼宇机电设备管理2、运输系统（电梯）分有客梯、货梯、消防梯、自动扶梯；分低速梯（＜1m/s）、快速梯（1m/s≤v＞2m/s）、高速梯（≥2m/s）、超高速梯（≥4m/s）高层楼宇机电设备管理2、1现在大厦电梯配置大多分单双层梯、并联群控电梯，单双层梯最大优点是节省候梯时间，发展商减少投资成本，并联群控电梯最大优点是省电，现商业用电0.87元/度，并联后可节省近半的电费。2、2电梯运行管理，载货时指定

7、专用货梯，也可用消防梯做临时货梯。但消防梯做货梯存有安全隐患，载货时影响消防响应时间，消防电梯设计从首层到顶层运行时间不超过1分钟。问：在火灾时，楼上的住户能否乘座客梯逃生？高层楼宇机电设备管理2、3电梯每半月必须由专业维修人员进行一次例行保养，每年都由质量监督局特检所进行一次电梯安全检查，每5年做一次负荷调校试验（做超载试验）。电梯必须持《安全检验合格证》，在合格证的有效期限内运行，与维保单位签订维修保养合同时，约定急修（包括困人）应在半小时到达事故现场（考评标准要求30分钟）。高层楼宇机电设备管理3、中央空调系统空调系统分为空气处理部份和和制冷

8、部份，制冷部份分为冷却水系统和冷冻水系统；空调主机、冷却水泵、冷冻水泵、冷却塔、风机盘管。中央空调最重要维保部分——水质处