容积率确定方法-控规编制培训课件.pptx

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1、1方法篇2.合理确定容积率的方法1、整体分层控制的方式5、小结：合理容积率的确定2、经济测算的方法3、典型实验的方法4、指标叠加的方法宏观：总规在用地规模的同时，对各项用地按一定的比例进行了布置。在《城市用地分类与规划建设用地标准》中规定的人口与用地规模的指标，推测各类建筑的需求数量以及占城市建筑总量的比例，确定城市整体密度。中观：在“平均容积率”的基础上，综合考虑城市土地价格、功能要求、景观要求、文化传承等各方面的要求，针对城市不同区位因地制宜的对“平均容积率”进行调整，确定不同的开发强度分区，得出各个区位不同使用功能用地

2、的基准容积率。基准容积率可作为管理中的一般标准，也是控规编制的依据。微观：对各密度分区中的具体地块密度进行细分，各地块密度分配总和不能导致“建筑总量的明显突破”。《城市规划编制办法》第三十一条　中心城区规划中应确定建设用地的空间布局，提出土地使用强度管制区划和相应的控制指标（建筑密度、建筑高度、容积率、人口容量等）。1、整体分层控制的方法土地地块交通城市宏观层面中观层面微观层面2、经济测算的方法（2）最低容积率采用下列公式得到某用地的最低建筑面积，其结果与用地面积比值即最低经济容积率：PR=（P1+P2+P3+P5+P6）×

3、（1+R）S-P4（1+R）其中：P1—土地出让价格P2—征地成本P3—拆迁成本P4—建安费P5—基础设施费P6—开发费用R—法定利润S—销售价格经济容积率:当某地块的容积率高于经济最佳容积率时，开发活动的收益率将开始下降；当容积率低于最低经济容积率时，则对该地块的开发将出现亏损，开发活动将失去经济意义。3、典型实验的方法3.1城市设计：突出重点营造城市景观城市设计控制的主要内容是灵活并难以用明确数字准确描述的：城市轮廓线、建筑空间形式、室内外连接方式等等。城市设计有不同的层次，从总城市设计到细部节点的设计贯穿城市规划的各个

4、不同的阶段。基地重要片区（滨河商务区、创意园区）、轴线（火炬路商务办公轴线）的城市设计应在景观的标志性，环境的认知性及创造富有魅力的步行空间方面形成重点；对于基地一般片区（北部居住片区）应放宽对城市设计方面的控制。63、典型实验的方法3.2形体模拟法和经验分析形体模拟法通过试做形态布局的规划设计，研究出空间布局及容量上大体合适的方案，然后加入社会、经济等因素的评价，反算成明确的控制指标，其优点是形象性、直观性强，对研究环境空间结构布局有利，便于掌握；缺陷是工作量大，并有一定的主观性。此方法长处在测算地区容量，同时从空间角度研

5、究形态布局，使控规更好的兼容了城市设计的要求。归纳分析法将已规划的和已付诸实施的各种规划布局形式的地块技术经济指标进行统计分析，总结得出经验指标数据，将其推广运用，这种方法，比较简便易操作，缺点是经验指标的运用到与原有总结情况类似的地方，如有新的情况，经验数据不一定能够适用，而且经验指标的科学性和合理性往往有赖于统计数据的普遍性和真实性。此方法需要借鉴一些功能分析方法、经济分析方法，来确定地块的功能、用地性质，以及根据运迁量、周边环境、区位交通对合理的容积进行测算。地块内项目指标编号项目名称开发类型建设用地规模（公顷）建筑密

6、度容积率1中级法院规划居住3.6017.00%2.252洸河新苑居住12.0425.00%2.603金色兰庭居住16.6017.00%2.804阳光城市花园东区居住11.8021.20%1.935置城汇景苑居住5.432.366阳光润泽园二期居住3.3015.00%2.007玉满城东片区商住混合0.6430.60%4.608金榜家园商住混合0.8728.00%3.609阳光润泽园南侧办公地块行政办公0.8132.60%1.5010地税局行政办公1.0526.00%2.2011中国人民银行行政办公1.6714.58%0.621

7、2中级法院宿舍楼规划行政办公0.9318.22%1.8413人才大厦行政办公0.7124.60%1.5714审批中心行政办公2.1915.20%0.5715英萃时代广场商务办公1.0533.50%3.0016置城国际商住办公混合2.2850.00%5.9217卫生局、疾控中心卫生防疫用地0.7319.71%2.5518圣地酒店旅馆餐饮1.2335.00%2.58地块外项目指标统计编号项目名称开发类型建设用地规模（公顷）建筑密度容积率1金泰花园居住2.193.182星河家园居住2.901.773森泰御城一期居住4.7126.5

8、3%2.294阳光城市花园西区居住19.7726.80%2.275冠亚星城居住23.4231.10%1.846祥和花园居住1.8213.80%3.007首府·森泰御城二期商住混合7.0423.60%3.008创新大厦商务办公4.0460.00%3.729万象和商务办公4.9150.60%7