我国住房抵押贷款证券化法律问题研究.doc

《我国住房抵押贷款证券化法律问题研究.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、我国住房抵押贷款证券化法律问题研究　　一、前言　　住房抵押贷款证券化是资产证券化的一种形式，是一种新型、创新的融资方式。所谓的住房抵押贷款证券化就是银行将缺乏流动性的长期住房抵押贷款所形成的信贷资产从资产负债表中剥离出来，形成贷款组合，卖给从事抵押贷款证券化业务机构的特殊目标公司(SpecialPurposecorporation或SpecialPurposeVehicle,即SPV),从该项目公司取得出售抵押贷款的资金,然后,由特殊目标公司以这些资产作为抵押发行资产抵押证券,再由二级市场的中介机构即承销商将这些证券化的抵押贷款销售

2、给投资者,从最终投资者处获得销售资金。从欧美各国的实践来看，被成功进行证券化的有多种资产，包括住房等不动产抵押贷款、信用卡应收帐款、转帐应收帐款、设备租赁应收款(包括汽车租赁、飞机租赁、计算机租赁等)以及各种有固定收入的贷款如高速公路收入贷款、机场收入贷款等。资产证券化现已成为西方发达国家金融机构特别是商业银行在竞争中取胜所必须具备的技术，而且，具有一系列完善、创新的运行机制。从世界范围来看，住房抵押贷款是一种最广泛地被证券化的资产，最早的资产证券化是从住房抵押贷款开始的。　　二、我国住房抵押贷款证券化面临的现实和法律问题　　住房抵

3、押贷款证券化作为一种新型的融资方式，将银行住房抵押贷款按照不同期限、不同利率、不同种类进行分解，然后对其重新组合、重新定价，并以此为依据发行具有不同风险和收益特征的信贷证券。通过该证券的发行，金融机构将长期的贷款资产变现成了具有高流动性的现金资产，为其发放新的贷款提供了可能性，最终达到提高银行信贷资产质量和信用等级、分散信贷风险、增强信贷资产流动性的效用和目。所以，进行住房抵押贷款证券化完全有其积极的作用。　　但是，我国在处理住房抵押贷款证券化问题上也存在着许多现实、体制以及法律上的问题，从而会制约住房抵押贷款证券化的发展：　　1.

4、住房抵押贷款信贷资产的规模会制约我国住房抵押贷款证券化的发展：　　住房抵押贷款是银行向居民个人发放的贷款中最适合证券化的资产之一。我国的个人住房贷款基本上都是近年开办的新业务，是在银行商业化运作的前提下按照市场规则设计的贷款，在产品设计、制度建设、风险管理等方面都吸收了国外银行成熟的经验，具有进行证券化良好的基础。但是，个人住房货款业务开办时间较短，住房抵押贷款规模太小。从发达国家和地区的情况来看，住房抵押贷款余额中占GDP的比重，美国为54%、香港地区为31%、英国为56%、印度尼西亚为5%，而据统计，截止到1999年底，我国四家

5、商业银行的个人住房贷款余额为126亿元，占各项贷款比重仅仅为2%，占GDP比重仅为1.5%，可见，我国住房抵押贷款的规模是相当小的。就四家商业银行来说，任何一家的住房抵押贷款规模目前都难以达到证券化的规模经济的要求。由于没有相当规模的住房抵押贷款的积累，难以形成有相似条件的抵押贷款组群，体现不出抵押贷款证券化的规模经济效益，由此约束着我国住房抵押贷款证券化的发展　　2.住房抵押贷款操作上的无序化、非统一性会制约我国住房抵押贷款证券化的发展：　　贷款条件等贷款要件的标准化是形成住房抵押贷款组群的前提，但是，根据我国的实际情况，银行办理

6、住房抵押贷款的*作还处于试验阶段，未形成全国统一的贷款标准和贷款格式，尽管中国人民银行下发了统一的个人住房贷款办法，但各个地方、各个商业银行之间在具体操作上还没有形成全国统一的标准化的住房抵押贷款体系。　　3.中介机构包括SPV、信用评级机构、担保机构等的缺乏和不规范性会制约我国住房抵押贷款证券化的发展：　　资产证券化必须通过特殊目标公司即SPV作为中介机构，使得证券化资产的风险、收益与发起银行的资信隔离，并提高该项目的信用级别，以实现预期目的。但我国目前还未有此类公司的建立。　　住房抵押贷款证券化具有转移信用风险的特征，所以，必须

7、通过规范和真正符合公平、公正和科学标准的信用评级机构，对这类证券进行调查，评估其风险。截止到1999年底，我国虽然已有资产评估机构116家，证券评级机构2家，数量不少，但缺乏质量。信用评级机构的运作不规范，信用评估不细致，透明度不高。并且，许多评级机构与政府、企业、银行、证券公司有着密切的联系，不符合中立规范的要求，难以做到公正、独立的评估，甚至可能出现美化资产、随意提高信用级别的情况。因此，缺乏被市场投资者普遍接受的规范、科学和独立的信用评级机构，必然会约束住房抵押贷款证券化的顺利发展。　　在住房抵押贷款证券化过程中，为了保证发行

8、人按时支付投资本息，信用增级是不可缺少的环节，信用增级需要由信用度高的担保机构来支持。但我国目前却缺乏类似美国政府国民抵押协会和联邦国民抵押协会这样的外部信用增级机构，这必然会极大地约束住房抵押贷款证券化的发展。　　4.投资者的结构性