店铺选址培训课件.ppt

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1、店铺选址商圈规划及要求1店址选择标准及技巧2门店租金参考系数3客户拜访及谈判技巧4课程大纲由于目前房价、地价上涨，再加上地方难找、竞争激烈，房租成本高等问题，很多人以为在黄金地段抢得一席之地就成功了一大半，其实，此后庞大的人事、营销、租金等费用，都会接踵而来，其效益、利润可能还远不及选择非黄金地段的店铺。所以，要选择"最合适"的开店地点，而非"最好最贵"的地点。如何找一个“最合适”的开店地点，有赖于精细周密的商圈调查。从调查结果，我们可以了解商圈的范围、特性、结构，客源阶层、消费水平、人潮流量等因素。商圈指城市中商业集中的区域，以店铺

2、座落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算并绘制商圈简图。它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50％－70％，次级商业圈核约占商店顾客的20％；商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对减少，10%；1、商圈的确定店铺（核心商圈）顾客占有率50%-70%次级商圈：顾客占有率20%外围商圈：顾客占有率10%500米1000米1500米混合区：多元化的消费习性

3、，商住混合工商混合。工业区：工厂管理者及打工一族。消费习性是消费总量较大，但消费水平较低。办公区：写字楼区。消费习性为便利性。外来人口多，消费水平较高。文教区：学校集中的区域。消费习性以学生居多，消费金额不高，休闲、文教类的购买率高。住宅区：住户数量多。消费习性为消费群体稳定，具有便利性，讲究亲和力。商业区：商业行为比较集中的地区。消费习性具有快速、流行、冲动购买及消费金额不低。2、商圈类型分析2、梦洁商圈的分类城市主干道传统商圈社区商圈城市CBD新兴区域大型社区商圈商圈的分类2、商圈的分类（1）、城市主干道城市交通要道和交通枢纽的

4、商业街。它是大城市次要的但并不一定集中的商业街。这些地点是人流必经之处，在节假日、上下班时间人流量大；店址选择在这些地点就是为了方便来往人流购物和广告效应。2、商圈的分类（2）、传统商圈：城市核心的商业区域，云集着许多著名的百货商店和各种专卖商店或步行街，这是全市最主要的、最繁华的商业区，在一些较小城市，中央商业区是这些城市唯一的购物区。2、商圈的分类（3）、社区商圈高档社区，城市高收入阶层集中的居住区域；大型的集中住宅区域；周边辐射住户不得低于7000户。2、商圈的分类（4）、城市CBD城市最主要的大型企事业单位的集中办公区域，如政

5、府、银行、电信、电力等，也是高收入阶层的办公区域。2、商圈的分类（5）、新兴区域、大型社区：城市扩张的主要发展区域，在建中的或者没有完全成型的新兴商业区域或住宅区域其中城市主干道、中央商业区（传统商圈）、城市CBD等三个商圈可以作为旗舰形象店铺的选择区域。3、构成商圈的要素①消费者居住条件或者商业集中条件；②周边交通设施便利，即交通便利条件；③附近有吸引人群的机构或设施，即人潮聚集条件。这三个商圈构成要素非常重要，缺一不可，在我们的商圈资料收集及评估分析时，都应以此为基本框架。当然，在考虑三要素之外，还要注意一些不稳定因素，例如人潮流

6、动可能因车站的转移、道路的增改而产生变动等。（1）、消费者居住条件：包括商圈内人口、户数、人口密度的大致情况；商圈内消费水平及消费习惯；商圈的结构--商业区、办公区、住宅区、混合区；以及未来都市计划是否影响商圈结构。消费者居住条件最重要的是确定：商圈范围有多大？在这个商圈内居住人口有多少？广告促销所影响的范围大不大？商圈大小受交通条件、竞争店位置、人口密度等因素影响很大，所以，在选定商卷后，应考虑将其大致定个范围。其中，人口密度又是一项重要因素，如果人口密度低的话、商圈范围会变大，同时形成了形状不规则的范围，消费者在商圈内行走、坐车，

7、路途可能会稍远，造成一些不利的后果。3、构成商圈的要素3、构成商圈的要素（2）、交通便利条件：包括商圈内主要公车路线；道路整建计划；商圈内主要道路与阻隔商圈道路；车站点与人潮动向有无直接关系等。尤其需要注意以下几点：A、店面是否位于公车站牌附近有利的地点？B、乘客下车后，人潮分散比例如何，设店地点是否位于人潮流向的位置？C、店面有几面正对大马路（店面用地面临道路的方位越多，消费者越容易看到，越有利）？D、店面招牌是否醒目，让人一眼可以看到（包括徒走的人和开车的人）？E、是否具备让人毫无障碍穿越马路进店消费的交通条件？是否能方便停车？3

8、、构成商圈的要素（3）、人潮聚集条件：包括人潮流动方向、商圈大小、范围界线；商圈内人潮聚集的原因、商圈发展的市场潜力；商圈内同业之间的竞争关系；商圈内停车条件、地价、房价等。这一方面的调查分析将重点研究哪一类人会通行此处