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时间:2020-08-05
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1、房地产开发项目在设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段,要想降低成本,就得做好在设计阶段的工作。在此阶段,负责成本控制的人员通过恰当地与开发商的建筑师、设计院的设计师密切配合,可取得事半功倍的效果。其主要方法和措施有以下几点:一、根据项目定位确定合理的容积率 项目容积率的大小将直接关系到项目的销售收入和建造成本。尽可能确定一个基本控制区间,充分利用好土地资源,并结合项目地形特点建造环境景观,提高土地利用率。二、做好设计方案的评审,加强设计方案优化 成本控制人员应对设计方案
2、的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析,向建筑师提出建议,使设计方案不断优化。同时,对设计方案的计算过程进行评审,杜绝人为因素的保守扩大,尤其在设计系数的取值上。三、实行限额施工图设计,明确奖惩办法对设计单位施工图限额设计指标有:(1)每平方米钢筋含量指标;(2)每平方米砼含量指标;(3)单位施工图预算指标;(4)设计变更费用限额指标。四、加强设计质量检查监督,减少设计变更费用 对设计单位的管理工作具有较强的专业性,如果开发商本身人力资源不足,可整合社会资源,增强事前控制的力度。与设
3、计单位签订的合同,应明确规定因设计质量不足所造成变更的制约措施。给设计阶段必要的时间,也是减少或杜绝“三边工程”的必要条件。 五、建立风险激励机制,提高设计人员的积极性和责任感 房地产开发企业要确保能够得到优秀的设计方案,需要建立风险激励机制,实行优质优价。若在批准的设计限额内,设计部门能认真运用价值工程原理,在保证安全和不降低功能的前提下,依靠科学管理、新技术、新结构、新材料、新工艺所节约的资金,对设计单位和设计人员按节约比例给予奖励,以调动设计部门积极性,主动降低工程造价。相反,凡因设计失误造
4、成经济损失的,设计单位和设计人员应承担相应的经济责任。这样,实行风险激励机制,有利于增强设计人员的责任感,鼓励他们进行设计创新,采用先进的方法进行投资控制。 下面在谈谈项目设计的经济评价: 对项目设计进行经济性评价是促进工程设计提高质量,对工程设计方案评比选优的主要途径和方法,在介绍评价方法之前,先分析影响工程设计经济的主要因素。 影响工程设计经济的主要因素: 建筑的设计有技术性,更包含设计的科学性和经济性,研究和分析设计经济的影响因素,对寻求工程设计经济效果的途径,降低工程造价有着极其重要
5、的作用。影响建筑设计方案经济性的主要因素有以下八个方面。 1、建筑造价构成比。建筑造价构成比反映的是不同工程部位的造价占总造价的比值。分析这个可以找出降低造价、提高经济效果的方向。 2、户型。小户型单方造价比大户型高,因为小户型内墙多,相应墙面抺灰、管线敷设安装单方造价就高。 3、层高。室内净高直接影响建筑造价。降低层高可以:直接节省投资;节约建筑材料和劳动消耗,减轻建筑自重,提高抗震能力;降低采暖能耗,节约能源,提高建筑密度;节约用地,同时,也有利于节省市政投资。 4、层数。高层建筑可以节
6、约用地,节约市政投资。 5、建筑的平面形状。一般来说,建筑的平面形状越简单,其造价相应地越低,施工也经济。 6、建筑的单元组合。合理安排建筑的单元组合,能提高设计方案的经济效果,单元组合数可以影响山墙、基础、屋面等部位的造价。 7、结构配筋。结构工程师的设计水平,直接决定了建筑钢筋含量的高低,从而影响工程造价。 8、建筑结构形式。框架剪力墙结构体系造价最高,框架结构体系次之,砖混结构造价最低。因此,建筑结构的选择,是影响建筑设计方案经济性的一个重要因素。1、多层砌体住宅:钢筋30KG/m2砼
7、0.3—0.33m3/m22、多层框架钢筋38—42KG/m2砼0.33—0.35m3/m23、小高层11—12层钢筋50—52KG/m2砼0.35m3/m24、高层17—18层钢筋54—60KG/m2砼0.36m3/m25、高层30层H=94米钢筋65—75KG/m2砼0.42—0.47m3/m26、高层酒店式公寓28层H=90米钢筋65—70KG/m2砼0.38—0.42m3/m2“一、普通住宅建筑混凝土用量和用钢量:1、多层砌体住宅:钢筋:30KG/m2砼:0.3~0.33m3/m22、多层框
8、架:钢筋:38~42KG/m2砼:0.33~0.35m3/m23、小高层11~12层:钢筋:50~52KG/m2砼:0.35m3/m24、高层17~18层:钢筋:54~60KG/m2砼:0.36m3/m25、高层30层H=94米:钢筋:65~75KG/m2砼:0.42~0.47m3/m26、高层酒店式公寓28层H=90米:钢筋:65~70KG/m2砼:0.38~0.42m3/m27、别墅:混凝土用量和用钢量介于多层砌体住宅和高层11~12层之间;以上数据按抗震7度区规
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