房地产项目工程现场管理课程--终稿课件.ppt

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1、房地产工程项目管理精细化地产行业到底是一个什么性质的行业？1、建筑行业？2、生产行业？3、金融行业？本课程讲述的是作为房地产行业的管理，究竟是该管什么，不该管什么。房地产项目工程项目管理体系的建立和实施开发商项目管理常见的问题：（可以说大部分为开发商自身造成）1、设计工作被动管理，基本靠外部资源2、项目进度与工程质量、造价的相互冲突；3、二次设计严重漏项，施工过程中各专业不交圈4、总包单位尽不到总包的责任5、上级指定了承包商，不但缺乏绩效，还不听指挥6、分包单位各自为阵7、监理形同虚设8、项目经理更换如走马灯9、过程洽商推挤成山10、后期结算双方严重扯皮11、合

2、作方基本成为黑名单12、名副其实的“工地”13、项目完工时，许多资料找不到，许多事不知是如何完成的房地产项目工程项目管理体系的建立和实施没有质量的扩大规模是一条不归路王石在万科2013年年会上的发言质量是项目品质的关键，在现在的市场条件下，质量与房价存在以下关系：房价涨，有问题业主也忽略；房价跌，质量问题无限放大。房地产项目工程项目管理体系的建立和实施房地产项目工程项目管理体系的建立和实施第一讲：项目管理体系的建立第二讲：产品、技术研究管理第三讲：防水节点汇编第一讲项目管理体系的建立第一部分：房地产项目工程管理的现状分析1、合作模式分析2、合同管理分析、承包模式

3、管理3、现场管理模式分析第二部分：房地产行业要建立怎样的项目管理模式1、房地产项目部配置人员的基本素质要求2、项目施工全过程管理控制要求（使工程管理有法可依）3、项目施工全过程实体控制要求房地产项目工程项目管理体系的建立和实施房地产项目工程项目管理体系的建立和实施房地产项目工程项目管理体系的建立和实施当前地产行业与外部资源的合作关系长期战略合作伙伴（70%以上，总包一定含在内的）通过真招投标定的通过假招投标定的政府关系强压的（土地关系、建委关系、垄断行业的关系）（不可避免）公司领导的关系（不可避免）房地产项目工程项目管理体系的建立和实施对施工合作方考察时注意的几

4、点问题：1、杜绝挂靠2、资质等级、人员结构3、合同履约能力4、流动资金5、洽商与变更比例房地产项目工程项目管理体系的建立和实施承包模式管理：都在肢体分包都在做总承包都在违反建筑法合理的合同应该怎么签订？（不违法合同）合理的合同数量应该是多少？案例分析：某项目的合约管控表附件：某项目合同明细房地产项目工程项目管理体系的建立和实施房地产公司为什么做不了总承包？1、与国家监管机制不符合（没有资质）2、地产行业的工程管理没有机制，属于行业空白。3、机构和人力资源不健全4、社会资源整合能力差5、中国建筑市场的信任危机6、开发商把承包商做为融资手段地产行业实质是一个金融行

5、业，其重要的职责是整合好社会各种资源，为国计民生做出更大的贡献第一讲项目管理体系的建立第一部分：房地产项目工程管理的现状分析1、合作模式分析2、合同管理分析、承包模式管理3、现场管理模式分析第二部分：房地产行业要建立怎样的项目管理模式1、房地产项目部配置人员的基本素质要求2、项目施工全过程管理控制要求（使工程管理有法可依）3、项目施工全过程实体控制要求房地产项目工程项目管理体系的建立和实施房地产项目工程项目管理体系的建立和实施设计总包建筑方案外装修施工图室内装修施工图市政规划方案建筑施工图建筑结构水暖电消防园林开发商精装修设计提前介入设计总包管理模式：设计总包管

6、理模式分析与探讨：1、设计创造价值。2、房地产圈内的设计人员，也是管理人员，不是专业的设计师。3、设计总包的引进可能适当提高成本，但是可以提高房地产产品的品质。4、设计总包实力一定要强，具备相当的专业水平和管理能力。5、利润=品质Q/成本C，可见利润的提高方式包含提高品质和降低成本，其中提高品质为最佳方式。房地产项目工程项目管理体系的建立和实施房地产项目工程项目管理体系的建立和实施土建施工总包外装总包精装修总包监理机电总包空调、通风电梯安装消防施工市政总包园林总包强弱电施工供货战略伙伴开发商虚线表示仅有管理职能，非合同关系项目管理架构项目管理架构的分析：1、监理

7、：许多工程的监理实际上已经沦为可有可无，丧失监管能力。作为开发商，应该承认监理存在的必要性，与监理结成战略合作伙伴。2、土建施工总包：强调应该起到总包作用，行使总承包管理权力。3、外装修总包：外装修建议包给一家单位施工，可以避免设计可能存在的不交圈问题。4、机电总包：应具备一定的设计能力，有BIM系统。5、精装修总包：和外装总包以户门为界限，户门以内分包给一家单位，避免扯皮。房地产项目工程项目管理体系的建立和实施项目管理体系的引申及经验：1、过度分包极易导致项目档次降低。2、设计与施工的统一极为关键，决定整个项目的走势。3、房地产商项目部组成常用“5+2”模式，

8、即一般单位工程项目部人员