房产中介培训资料课件.ppt

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1、二、相关税费知识一、房地产基础知识培训大纲三、中介流程四、买卖流程五、贷款及相关知识一、房地产基础知识1、房屋分类3、房地产市场4、土地使用权出让年限2、房屋结构分类一、房屋分类1、功能用途:居住用房(小区、高品住宅)、工业用房(厂房、仓库)、商业用房(门面、商场)、办公用房(写字楼)、行政用房(军事、学校等单位用房及城市);2、建筑结构:钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他;3、所有权归属:公房(直管公房和自管公房等)和私房;二、房屋结构分类1、跃层式商品房:上、下两层楼,客厅为两层高,没有封。2、复式楼:楼梯连接两层,客厅只有一层高。3、错层:房内高度不一至,一米以内

2、分离。三、房地产市场1、一级市场:以土地为体(亦称土地市场、土地交易市场);2、二级市场:开发商获得土地后,投入一定的奖金建设,通过有偿或赠与将产权转买给需求者(新建商品房的买卖市场);3、三级市场:房屋在消费市场的再次流通,包括:买卖、抵押、转让、租凭(二手房);四、土地使用权出让年限a、居住用地70年;b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年;c、商业、旅游、娱乐用地50年;二、相关税费知识1卖方税费2买方税费1、卖方税费1、普通住宅2、非普通住宅普通住宅1、满五年营业税免收未满五年5.55%×房屋总价2、交易手续费:2.5元×建筑面积3、合同印花税:0.0

3、5%×总房价4、个人所得税满五年且是唯一一套住宅免收。未满五年差额×20%或者总价×1%5、中介费1.5%×房屋总价(实际成交价)2、非普通住宅税费1、营业税:5.55%×房屋总价2、交易手续费:2.5元×建筑面积3、合同印花税:0.05%×总房价4、个人所得税:房屋总价×1%5、中介费1.5%×房屋总价(实际成交价)买家税费1、普通住宅2、非普通住宅普通住宅1、契税:1.5%×总房价(普通住宅)2、交易手续费:2.5元×建筑面积3、合同印花税:0.05%×总房价4、中介费:1.5%×总房价5、权证印花税:5元6、登记费:80元7、配图费:25元若需贷款:抵押登记费公积金100元,商

4、业或者组合贷款200元。若要公证:买卖合同公证0.3%以下×总房价。抵押合同公证贷款额×0.1%非普通住宅1、契税:3%×总房价2、交易手续费:2.5元×建筑面积3、合同印花税:0.05%×总房价4、中介费:1.5%×总房价5、权证印花税:5元6、登记费:80元7、配图费:25元若需贷款:抵押登记费公积金100元,商业或者组合贷款200元。若要公证:买卖合同公证0.3%以下×总房价。抵押合同公证贷款额×0.1%三、中介流程及各环节注意事项1、接客2、配对3、约看4、带看5、逼意向6、转定7、签约接客始终面带笑容投石问路,确认对方的需求(越详细越好)找到共鸣点,聊取信任,使对方对你及你

5、所推的产品产生浓厚的兴趣注意事项:一定详细了解客户需求,客户性质(投资还是刚需),首付多少,能接受价格等。配对房源配对:尽可能的找到与客户需求相匹配的房源,但万不可自我设馅。若有性价比高的房源,大可引导。找到合适房源后,多约一到两套做对比。注意事项:以往有很多老业务员都会自我受限,总认为客户的需求不会改变,但往往都是这种自我受限与成交擦肩而过,结果客户在别人手里买了哪套房屋。约看1、对自己推销的产品了然于胸(面积、价格、房型、朝向、付款方式、看出去的视、视觉效果等等)2、付出你的激情,重复强调你所推产品的最大优势及目前市场的稀缺性。3、隐约灌输意向概念,为逼意向做好完美的铺垫。4、对

6、报价的艺术:掌握好你主推的房源,在房东要求的价格上多报一点,一般是成交价*1.025(视客户情况而定),其他房源可以报底价或是低价,但不可以太悬殊,影响主攻房源在客户心中的地位。报价的尾数中尽量不要带5和0,最好是可以到小数点后一位,给其感觉没有还价空间。带看1、带看前的准备工作;2、带看中的注意事项;3、带看后的工作;带看前的准备工作;1、你的公文包里工具是否齐全(带看单、鞋套、卷尺;2、带看套数的:一般不要只安排一套,但最多只能带看3套。3、将状态调整的最佳。带看的时间、见面地点、路线安排及带看顺序的安排。时间:避免带看房源采光不好的时间段。见面地点:避免约在小区的大门口或是中介

7、公司比较密集的地方,提前15分钟左右到等客户。路线安排:以公司为终点,由远及近,以便拉回公司,座下来谈。带看顺序:以3套为例,根据客户的需求,分成好、中和差,先带看中等给客户一个好的印象,在带看好的让之眼前一亮,最后带看差的,逼其做决定。带看中的注意事项带看大忌:冷场,没话和客户聊。但说话也不可以没有水平。要知道客户买的是房子,至少都是百万身价以上的,都是成功人士,话说过大或是虚假的,客户虽然不说,但对你的印象会大打折扣,有的甚至在你这边看的房子到别处去成

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