安托山工业园微电影产业园课件.ppt

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1、微影世界-----深圳沙井安托山科技园微电影项目策划思路2014.3.20目录Part1项目背景与核心问题构建Part2宏观环境Part3国内、外老年地产项目案例分析Part4项目分析与项目定位Part5项目投资分析PART1Part1项目背景与核心问题构建一、项目背景情况二、核心问题构建PART1项目背景与核心问题构建一、项目背景情况项目位于沙井新沙路，前身为军工厂，总共约50万㎡建筑面积。军工撤离后，计划将原厂房改造成商业项目。作为体量巨大、厂房改造的项目，传统的商业难支撑；周边以工厂及村屋为主，部分商品房，总体消费力与消费规模也不足以支持。基于以上背景，建议偿试改造成微电影产业

2、园。PART1项目背景与核心问题构建二、核心问题构建Aim1核心价值中国第一家真正意义微电影产业园Aim2创造项目吸引力、影响力＝产品定位客户定位运营模式营销战略Q1：项目核心价值是什么？Q2：盈利点在哪？Q3：凭什么聚集微电影商家？Q4：投资收益与风险如何？整合微电影产业链微电影企业价值关注点首个微电影产业市场化平台是项目竞争特色政策支持力明星影响力引入资源？项目自身影响力＝产品特色？＝发现市场、客户和本体特点找到市场可借鉴案例经验挖掘创新盈利与运营模式的突破口二、深圳文化产业政策PART2宏观环境文化产业已成为深圳第四大支柱产业，2015年占GDP7.5%，政府政策积极鼓励文化事

3、业发展。沙井位于深圳市西部，毗邻福永、松岗与东莞长安镇，总面积60平方公里，下辖29个社区居委会，总人口约130万(其中户籍人口3.3万）。沙井福永东莞松岗沿江新城规划：现代服务型制造业及高新技术产业基地城市次中心西部工业组团：先进制造业基地经济发展主力区华南电子信息产业基地三、区域发展规划PART2宏观环境在区域发展定以服务制造业基地、高新产业基地为主导。沙井概况——海陆空交通发达三、区域发展规划PART2宏观环境2015年动工，预计2018年开通的地铁10号线将有力助推沙井产业升级转型。Part4项目分析与项目定位项目物业现状周边环境与人口状况SWOT分析项目定位开发思路PART

4、4项目分析及项目定位一、项目物业状况1.2w㎡/幢1.6w㎡/幢1.6w㎡/幢五星酒店项目总建面约50万㎡，其中20幢独立5层建筑，2排5层连体建筑（7幢及6幢连体），1幢综合楼（约10万㎡、五星级酒店），地下一层停车场312个车位。PART4项目分析及项目定位一、项目物业状况1.2w㎡/幢1.6w㎡/幢1.6w㎡/幢E区五星酒店F区63000㎡A区：54000㎡A区D区：80000㎡E区：100000㎡D区B区C区F区B区96000㎡C区108000㎡物业面积总共约50万㎡，其中A区、D区1-2层可规划为商业（约5万㎡），综合楼可作综合配套可酒店，公共配套约3万㎡，其余可作微电影办

5、公、技术创新中心、员工宿舍等。第七高级中学工业区工业区蚝一村岁宝百货项目位于：深圳市宝安区锦程路与新沙路交叉口处，周边村屋、高档小产权房、工业区，西面2公里为海上田园，北面为蚝一村岁宝商圈，周边人口密集，以工厂工人为主。往海上田园PART4二、项目周边环境及人口项目分析及项目定位PART4三、SWOT分析S:现成50万㎡封闭式大型社区，可满足全面功能配所需的物业，总体建造成本、时间成本相对较低；邻近海上田园，可整合打造微电影配套基地概念，深圳影视文化产规模大。楼层高适于影视制作环境，改造成本低O：深圳支柱产业之一，政府对文化产业在税收、行政费用及，地铁10号线预计2018年开通，将为

6、项目带发展机遇W：工厂物业与环境，绿化少，不利于打造高品质的文化环境。无品牌力，信任度建立需要较多时间与资源租期最长15年，限制从长远角度发展文化产业基地，从产业化的角度系统性的微电景产业规划，引导明星企业吸引产业企业加入。扩展战略合作资源，增加项目价值点，分解投资与经营风险争取更多政策支持，挖掘香港、珠三角其它城市、深圳与影视相关的企业T：政府对文化产业的支持主要是行政费用及税收。突显聚集产业配套借势政策、打造差异化竞争，准确把握目标客户群项目分析及项目定位PART4四、项目定位项目分析及项目定位主题定位：中国首个产业化的微影世界培训、展览、博物馆、创作、拍摄、后期、发行、推广等产

7、业链。PART4四、项目定位项目分析及项目定位三维动画、影视制作公司、音乐、电影文化企业等。PART4四、项目定位消费群定位项目分析及项目定位客户选择的理由是什么项目产业配套、明星工作室适于创作的环境与设施人才基地相对成本低交通也便利。PART4四、项目定位项目分析及项目定位消费群定位：项目业态规划社区商业约2万㎡，影视产业博览商业约3.5万㎡；娱乐、教育、餐饮等配套约3万㎡。影视制作及办公约30万㎡，酒店约10万㎡引入品牌娱乐企业，打造明星工作室，提升项