访房地产会长顾云昌.doc

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1、房地产市场出现严重分化　观望期是买房最佳时机——访中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌文/闵雁采访/闵雁人物名片顾云昌：高级城市规划师中国房地产及住宅研究会副会长重庆房地产职业学院客座教授北京大学房地产总裁黄埔同学会名誉会长北京大学房地产总裁黄埔班教务长主持完成了“跨世纪中国住宅产业政策的研究”“完善经济适用住房政策的研究”等重要课题，两次获得国家科技进步一等奖。2014开年至今，全国楼市疲态延续，各大城市楼盘成交量普遍下行走低，购房者预判房价继续下降产生的观望情绪越来越浓。“五一”小长假，南昌楼市共成交119套，以成交量跌至四年新低惨淡收场。政策不明朗，楼市一派低迷

2、景象，房企自然焦虑。早前，《新CEO》杂志记者了解到，南昌个别房企同样也在观望，原定开盘日期被推后。购房者与房企都在等待利好政策出台。中国楼市究竟怎么了？楼市未来走向在何方？置业时机又如何预判？带着当下楼市热点问题，《新CEO》杂志记者采访了数职于一身的顾云昌先生。中国房地产市场出现严重分化　　谈及当前房地产现状，顾教授认为，中国的经济增长已由过去的高速增长转变为中高速增长，相比之前有明显的下滑，中国经济增速放缓必将影响中国房地产市场。顾教授指出，近几年中国房地产市场有它的周期性，房地产市场已经进入买方市场阶段，供大于求已逐渐出现了阶段性的过剩。此外，中国房地产市场

3、出现了严重的分化。一线城市和部分二三四线城市间有很大不同，一二线城市供求比较紧张，仍然要增加供应量来满足市场需求，但三四线城市已经出现了大量积压过剩。房地产市场出现这种分化，甚至在同样的二线城市亦出现相同的差异化，如杭州楼市库存比较高，南京楼市却供不应求，“同样，我们的华东两个省会城市就完全不一样”。财务压力锁定房企业全年业绩降价可能性不大　　是何因素造成房价难以下降？首先，顾教授认为是逐渐强化通胀预期，对巨量信贷投放后，各类价格的反应目前已经开始显现，并且在未来一段时间内，由于美元的弱势和商品价格的支持，种种态势还将被强化。地产作为有效的资产价格工具，抵御通胀便成

4、了更多人的选择。第二，经济形势并没有出现方向逆转，这决定了未来投资的增长依然会保持适当的增幅。即使个别行业会出现调整，也是结构性、时间性的。而地产作为拉动中长期投资的重要力量，未来的地位并没有改变，投资的驱动使地产的基本面还有很强的支持。其三，从微观看，很多地产企业虽然面临着较大的财务压力，但前三季销售的超预期已经锁定了全年和未来一段时间的业绩，销售的回款和会计结算将使其在中期内保持较为宽松的财务状况，主动降价的可能性不大。信贷收紧的时候，流入房地产的资金却下不来，大家观望之际市场的交易也会出现明显的下滑。顾教授指出，部分城市出台的一些政策，实际上就是根据分类调控的

5、原则在进行，目的就是控制房地产市场，使其平稳发展。“大家都反对房价上涨过快，其实业内人士也希望不要涨太快，因为太快的背后总有风险，但也不希望房地产市场出现大幅度的滑坡。”顾教授说到，调控就是市场热的时候调冷一点，冷的时候调热一点，目前中央调控思路已经从过去的“一刀切”转变为因地制宜、分类指导，“房地产市场本身就是一个区域性很强的市场，所以从去年开始各地就实行一刀切了，一二线城市增加供给，三四线城市控制供给”。　众人观望期是出手买房最佳时机　　房地产除了市场因素外，顾教授认为还受到宏观经济影响、房地产调控政策影响。房地产的调控和宏观调控目标是一致的，房地产市场形势的发

6、展完全是宏观经济的一个方面，也是反映宏观经济的一个缩影。现在中国经济增速放缓，必然会导致房地产市场增速放缓，而对房地产产生影响的主要是货币政策，现在是稳健偏紧状态，去年四季度以来，针对房地产行业的信贷比较紧，导致房地产市场缺乏资金，销售放缓。顾教授分析调控政策时表示，国家层面没什么变化，实际上现在主要是宏观经济层面信贷政策和房地产周期的变化，造成了市场相对下行。“2012年我们就预测2013年是前高后稳，实际上也是如此”顾教授表示，今年完全不同，能不能实现前低后稳，还要看宏观经济的发展，以及货币政策情况，也和各地是否采取宽松政策有关。去年以来，新一届政府着力建立健全

7、长效机制、维持宏观经济层面政策稳定，十八届三中全会政府将工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房产建设等长效机制工作持续推进，而限购、现贷等调控政策更多交由政策决策，不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同。而针对大家所关心的何时为最佳买房时机问题，顾教授认为宏观经济的房产市场的调控实际上都是反周期的，政府实施政策也是反周期，开发商买地也要反周期“就是大家抢地皮的时候不是进入市场的时候，大家不要土地的时候恰恰是拿地最便宜的时候。再说老百姓买房也是一样的，大家排队买房的时候是买不到好房子的，大家观望的时候往往是买房的时候”顾教授分析认为，观望期是出手买房