(大连)项目前期成本策划的探讨28p课件.ppt

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1、项目前期成本策划的探讨PART1概念对焦PART1成本管理概念之对焦什么是成本？经济学说：为过程增值和结果有效已付出或应付出的资源代价。为了达到特定目的而发生或未发生的价值牺牲，它可用货币单位加以衡量为了达到某一种特定目的而耗用或放弃的资源。成本是商品经济的价值范畴，是商品价值的组成部分。人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。什么是成本？企业家说：利润===收入—成本利润表一、营业总收入保利万科其中：营业收入81.15355利息收入。。。二、营业总成本62.7281其中：营业支出49.9206利息支出。。

2、。营业税金及附加8.441销售费用2.5611.9管理费用2.0817.6财务费用-0.323.6资产减值损失…投资收益2.072.1。。。三、营业利润20.576.5加：营业外收入3.550.31减：营业外支出0.060.43四、利润总额2476.4减：所得税7.723.2五、净利润16.353.2。。。……六、每股收益。。。地产企业的收入？地产企业的成本？PART1成本管理概念之对焦开发成本土地成本管理成本资金成本PART1成本管理概念之对焦成本管理理念之解析？标准成本管理（传统）作业成本管理（欧美）成本企划管理（日本）成本企划：成本绝非单纯是帐簿的产物，既然它在制造过程中发生，就应

3、该从工程学的、技术的层面去把握成本信息，从开发、设计阶段开始结合工程学的方法对成本进行预测、监控。其基本立足点可认为是全生命周期成本。PART1成本管理概念之对焦成本管理理念之解析？地产企业成本管理现状：不谈目标----高利润/抢进度目标滞后----预结算控制目标不靠谱---专业口不介入目标是目标，过程是过程---目标与操作脱节决策者都不受控于成本，过程信息失真…..成本结果与目标高度偏离理论如何落地？PART1成本管理概念之对焦地产行业成本管理之特点成本发生之体现滞后成本信息归集体现滞后建立一套成本预控体系，是企业不得不做的选择！区别于制造业PART1成本管理概念之对焦成本管理项目策划设

4、计管理采购管理工程管理销售管理客服管理物业管理项目论证项目拓展越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献越高越靠近价值链后端，经营风险越小，但对品牌和客户价值产生重要影响价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终实现大小！房地产开发价值链分析模型成本管理项目策划设计管理采购管理工程管理销售管理客服管理物业管理项目论证项目拓展房地产开发价值链分析模型成本管理是贯穿价值链全过程；涉及价值活动全部环节；全员全面参与的活动。为此，我们需要：1、2、地产标杆企业是如何管理成本的？万科版PART1成本管理概念之对焦龙湖版成本目标是怎么建立起来的？1、投资决策《项目投资可行性报告》投

5、资估算书2、项目策划项目定位：概念性方案设计目标成本测算13、方案设计确定产品标准目标成本测算24、初步设计确定产品各分部、各专业标准目标成本测算34、施工图设计确定目标成本投资估算概念性方案设计概算方案设计概算初步设计概算施工图预算工程量清单横向制约指标?目标成本科目与财务接轨？金地成本表单万达成本表单万科成本表单中海成本表单与财务接轨与合同策划与分判接轨跨期分摊针对产品之分摊成本归集---责任管理---税务统筹浅谈合约规划PART2前期成本策划成本管理项目策划设计管理采购管理工程管理销售管理客服管理物业管理项目论证项目拓展越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献越高越靠近价值链后端，

6、经营风险越小，但对品牌和客户价值产生重要影响价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终实现大小房地产开发价值链分析模型要点之一项目获取阶段的成本调研----土地成本的组成----市场调研阶段如何进行成本调研成本调研表标杆楼盘如何选择精装修调研案例要点之二投资可行性研究的成本研究----某项目可研报告分析----可行性研究报告的目的与要素----成本研究的深度与重点----如何规避“钓鱼项目”----标杆企业工作指引七对眼睛项目策划阶段的成本策划----某项目策划报告分析----项目策划报告的基本要求----成本策划的深度与重点----不同企业项目成本策划的案例----标

7、杆企业工作指引要点之三项目策划要回答的问题案例探究：项目策划阶段的成本策划成本客户需求市场产品盈利总结一下项目可研与策划阶段成本管理要点在哪里？1、盈利倒逼2、市场对接3、全员参与4、成本的完整性与依据性5、各专业端口核心任务…..产品研究与“成本—盈利”策划----“产品研究”研究什么？----客户导向的“产品--成本配置”研究----标杆企业产品标准化与成本标配化----小型沙盘模拟演练：如何通过项目前期的“产品—成