郴州项目规划设计建议课件.ppt

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1、规划设计建议汇天成投资—雅晟地产旭辉路项目长沙德道房地产顾问有限公司2011/7本项目规模较小，小区分为两块地，地块拥有的景观资源较少，出入环境一般。因此，本项目需要赋予更多的个性与特色：我们社区不豪奢——园林我们做不大，因为我们地块宝贵；我们项目不强大——项目无法做成大社区，因为我们追求的是精致；我们建筑不整齐——同一小地块我们要涵盖多层与高层，因此我们要将建筑做“美”；我们地段不“繁”——与市郊别墅区为邻，与工厂、民居共道，旭辉路是一条“胡同”路，因此我们将户型做增值。引子本地块规划设计的宗旨多层与高

2、层延续了古典主义美学造型，结合现代的建筑手法，将建筑打造成古朴、大气，符合本项目在区域中求异的定位方向。针对本项目面临的竞争与自身地域优势，我们还是保留之前建议的学院派英伦风情建筑的建议为佳。建筑风格建议本项目的园林面积不大，我们要冠以鲜明的设计风格方能将其发扬光大。我们的建议是——巴厘岛风情园林园林建议园林建议关于会所，我们要做到造型求异，与小区门头融为一体，造型上力求大气、美观。会所作为低层建筑，要建出别墅的感觉，现场包装即是我们的重要宣传，所以，营销中心（会所）建好了，我们的项目形象预期就提高了。会

3、所建议123节点1属于重点打造的门头。与项目会所连成一体，对外形象上给人大气之感觉。节点2为进入小区的窗口形象区，这里的景观讲究的是集中体现，建议叠水与雕塑在此布局。节点3是高层区的内部主朝向景观，讲究景观的集合构图，腐蚀效果较美，园林多样化。整体布局建议AB地块B较小，采用围合式布局是对大化利用。地块A为南北向狭长型地块，南低北高，整体向南，采用阵列式布局，花园以组团式出现。整体布局建议户型:多层产品由于在市场上具有一定的稀缺性，采用1梯3户的设计没问题，只是6+1的顶层阁楼户型面积较大，将成为销售难点

4、。可以考虑在顶层改小面积户型的产品设计，这样针对不同需求群体可以将价值最大化。户型配比建议4栋ABA处入户花园可以稍微大些，尤其是宽度至少要达2.4米以上，这样入户花园的尺度可以变成麻将房或其他功能用房。B处入户花园要注意南向户型的预留门洞尺度，这样南向户型的门洞才便于大型家具的运输。5栋6栋7栋8栋本次的户型产品的面积集中在130平米左右，产品过于单一。2房户型在105平米建筑面积太大，且比例太少，且无法成为两房变三房户型。本项目体量不大，应该走短平快的销售路线，以中小户型产品设计+实用三房设计是本项目

5、的主要方向。因此：常规两房产品面积不宜超过90平米，两房变三房户型面积在100-108平米为宜。普通三房户型的面积在120—130平米，三房变四房的面积尽量控制在144平米以下，144平米以上四房尽量要少，且要布局在视野朝向好的位置。户型配比建议如果因为要多做一栋多层而致使整体高层产品建筑面积偏大，这无疑是“得不偿失”，高层产品在本项中占绝大部分，所以户型的设计一定要讲究附加值与实用价值。入户花园的设计在郴州市场上已经非常普遍了，不构成项目户型的核心亮点，本项目的赠送空间关键还是在空间的实用性上，而不是奢

6、华程度，因为本项目不具备占据核心的景观资源优势，因此我司建议的户型如下：户型配比建议79平米两房92平米两房可改小三房户型总原则：控制面积，控制总价，适用主义，户型周正，通透全明，多灵动空间。户型建议（高层）106平米两房可改三房户型129平米三房可改小四房户型户型建议（高层）138.5平米三房可改四房户型户型建议（高层）主力户型：120-135㎡三房约占总套数的40%其他户型：90㎡以内二房约占总套数的20%面积在115㎡以内小三房,约占总套数的25%在景观朝向优势明显的区域适量设置：4房,约占总套数的

7、10%。顶层设置复式楼，通过顶层露台优势弥补总价高的劣势。约占总套数的5%.户型配比建议二房二厅一卫—————————————15%紧凑型三房一厅————————————25%三房二厅二卫—————————————45%（主力户型）四房（大户型）————————————10%部分复式楼——————————————5%1）项目整体户型定位原则：迎合主流需求，必须超前设计。2）具体讲:：①户型面积配比定位要具备适当的超前性，不仅要迎合目前的主流市场需求，更应考虑到项目随后开发的可持续性和不落后性。②户型设计一

8、定要考虑创新性，通过空间的紧凑把握设计出更具有实用性的户型和更多赠送的户型，从而引领市场。3）现对开发的户型面积配比定位如下：以三房为主，二房为辅，配以少量大面积产品配比关系阐释：1、三房为主，符合中国初次购房需求；2、三房二厅二卫（大三房）为市场主流，可被定义为“经典户型”3、国家对第二以上户型采取差异化的利率与税收政策，适当减少四房户型，通过三变四来补充。户型配比建议具体来说二房二厅一卫2房的购买客群承受力相对较弱，因此面