某地产公司市场调研培训(101203)修改版课件.ppt

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1、房地产市场调研培训第一部分房地产市场调研的认识第二部分房地产调研的基本程序第三部分房地产调研的基本方法目录第一部分房地产市场调研的认识房地产市场调研的概述房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。房地产市场调查的作用有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向；有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场；有利于企业制订正确的营销策略；有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。

2、房地产市场调研的重要性首先，通过市场调研，使房地产开发商对现有市场充分了解，对产品及营销策略进行评估，不断发现新的市场机会，解决面临的问题，规避市场风险。其次，消费者的需求是不断变化的，通过及时的市场调研可以掌握消费者的意向和动态。房地产市场调研的特点房地产市场调研的内容是广泛的房地产市场调研具有很强的针对性房地产市场调研的方法是多样的房地产市场调研结果具有一定的局限性房地产市场调研的内容宏观投资环境调查城市房地产市场概况目标客户群消费行为与市场需求调研项目基本状况调查项目所在区域市场状况项目开

3、发策略建议营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研1.宏观投资环境调查国家政策大方向经济环境.整体经济现状分析及未来走势预测社会文化环境,城市基础设施发展与规划的研究、项目所在区域在未来城市发展中的潜力以期判断市场发展空间，并挖掘或创造市场需求的过程。2.城市房地产市场概况一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况；全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构；全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况；全市主要发展商开发销售情况

4、，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；三级市场交易情况；当地房地产业相关政策法规。3.目标客户群消费行为与市场需求调研消费者行为调研消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。市场需求容量调研指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求，才是现实的市场容量。4.项目基本状况调查宗地基本状况资料（包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地

5、貌、水文地质条件）、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策；正所谓“知己知彼，百战不殆，在研究自己竞争对手之前，要对自己项目做到详细的了解及分析。5.项目所在区域市场状况项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平，主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等，潜在竞争

6、对手出现的可能性。其中竞争对手调研又包括竞争对手的经营管理水平、资源状况、市场竞争地位、产品地理位置、种类、开发规模、产品品质、成本、价格、营销水平、销售状况、物业管理水平，创新能力与发展新产品的动向。6.项目开发策略建议市场细分与目标市场调研；产品定位，包括产品类型、功能、品质、项目总体规划研究；开发策略分析，包括项目开发规模、开发周期、成本控制、价格策略等第二部分房地产调研的基本程序及注意事项房地产市场调研的程序市场调查的准备阶段。市场调查的实施阶段。资料处理阶段。市场调研方法分类按调研对

7、象划分1、普查2、重点调研3、抽样调研按调研方法划分1、访问法2、观察法3、实验法访问法根据调研目的，了解初步情况，方法包括：（1）面谈（2）电话调查（网络）优点：速度快，成本不高缺点：收集的信息缺乏客观性，属于二手资料访问法—问题设计技巧对于销售员直接以同行的身份进行了解沟通以房地产媒体采集的信息的身份采用封闭式的问题如问外地客户比例：“有20%么？”如客户购买因素：“三个最重要的选择因素是什么？”对于客户以同为买房者的身份进行交流，请对方说出他的想法……….观察法实地收集资料到售楼现场观察体

8、验优点：获得准确率较高的一手资料缺点：花费时间较长实验法将实验缩小到一个较小的规模上，进行实验后得出一定的结果，再对整个市场进行预测。Ex：超大规模的住宅小区，先建好一部分，新产品先做市场测试，再向市场推广。搜集资料的途径房地产开发商公开推出的各种销售或出租广告熟悉房地产市场的人士同业间资料的交流房地产交易展示会，了解各类信息、行情、索取有关资料各类次级资料That’sall!Thanks!