房地产企业涉及的税种课件.ppt

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1、房地产企业涉及税种介绍房地产开发企业主要涉及的税费有11种：营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税、耕地占用税、契税以及个人所得税等。此外还有地方教育费、河道维护费等地方性收费。一、营业税⑴税目与税率营业税涉及转让无形资产和销售不动产（包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物）两个税目，税率都是5%。⑵特殊规定转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。（《营业税暂行条例实施细则》第四条）在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。以不动产投资入股，参与接受投资方

2、利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。⑶纳税地及纳税时间纳税人销售不动产、转让土地使用权，向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。⑷抵减问题单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土

3、地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。二、城市维护建设税计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。税率分别为7%、5%、1%。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。计算公式:应纳税额=营业税税额×税率。三、教育费附加教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额费率为3%。计算公式:应交教育费附加额=应纳营业税税额×费率。四、土地增值税根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳

4、税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目金额包括：1、取得土地使用权所支付的金额；2、开发土地的成本、费用；3、新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；4、与转让房地产有关的税金；5、财政部规定的其他扣除项目。税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％。增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％。增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的

5、部分，税率50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。对经常发生房地产转让的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其它原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。其预征率为：预售宾馆、饭店、办公、写字楼的房地产，按预售收入3%的比例预征土地增值税；预售非普通标准住宅、别墅、公寓的房地产，按预售收入2%的比例预征土地增值税；预售其他房地产，按预售收入1%的比例预征土地增值税。五、房产税1、以房产税原值(评估值)为计税依据，税率为1.2%。计算公式为：房产税年应纳税额＝房产原

6、值（评估值）×（1－30％）×1.2%2、以租金收入为计税依据的，税率为12%。计算公式为:房产税年应纳税额＝年租金收入×12％六、城镇土地使用税城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积*相应税额)。七、印花税印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额*税率,应纳税额=凭证数量*单位税额。印花税税率购销合同：万分之3加工承揽合同：万分之5建设工程

7、勘察设计合同：万分之5建筑安装工程承包合同：万分之3借款合同：万分之0.5产权转移书据：万分之5八、企业所得税根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》规定，中华人民共和国境内的企业，除外商投资企业和外国企业外，应当就其生产、经营所得和其他所得，依照本条例缴纳企业所得税。企业所得税的税率为25%。九、耕地占用税占用耕地建房或着从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当缴纳耕地占用税。耕地占用税的税额规定如下：1、人均耕地不超过1亩的地区，每平方米为10元至50元；2、人均耕地超过1亩但不超过