房地产企业涉及税种介绍.ppt

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1、房地产企业涉及税种介绍前期准备阶段前期的准备工作主要有房地产项目的立项审批和规划审批、进行设计施工、市场规划、土地出让或转让。契税耕地占用税契税征税对象：国有土地权出让土地使用权的转让房屋的买卖房屋赠与房屋交换税率：3％－5％耕地占用税耕地是指用于种植农作物的土地，占用前3年内曾用于种植农作物的土地，亦视为耕地。以县为单位，人均耕地1亩以下的地区，每平方米为2－10元1－2亩，1.6－8元2－3亩，1.3－6.5元3亩以上，1－5元建设施工阶段建筑安装营业税附加税印花税城镇土地使用税预售营业税建筑安装营业税建筑安装营业税税率为3％印花税购销合同：万分之3加工承

2、揽合同：万分之5建设工程勘察设计合同：万分之5建筑安装工程承包合同：万分之3借款合同：万分之0.5产权转移书据：万分之5城镇土地使用税对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税赋。税率：大城市0.5至10元中等城市0.4至8元小城市0.3至6元县城、建制镇、工矿区0.2至4元附加税城市维护建设税（7％、5％、1％）、教育费附加3％车辆购置税车船使用税销售阶段营业税附加税土地增值税印花税企业所得税土地增值税土地增值税是对转让国有土地使用权、地上减值物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。判断标准：转让的土地使用权是否为国家所有

3、土地使用权的再转让转让房产是否取得收入增值额的扣除项目支付的地价款房地产开发成本：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。房地产开发费用能提供证明的，允许不超过商业银行贷款利率财务费用不能提供证明的，按(土地价款＋开发成本)×10％以内扣除其他的（管理、销售）费用按(土地价款＋开发成本)×5％以内扣除与转让房地产有关的税金从事房地产开发的纳税人加计扣除费用＝(土地价款＋开发成本)×20％税率级数增值额与扣除项目比例税率速算扣除系数150％（含）以下30％0250％－100％(含)40％5％3100％－200％

4、(含)50％15％4200％以上60％35％某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明)，但其中由50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5％。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。取得土地使用权支付的地价款有关费用为1000房地产开发成本3000万元房地产开发费用＝500－50＋(1000＋3000)×5％＝65

5、0万元允许扣除的税费为555万元从事房地产开发的纳税人加计扣除＝(1000＋3000)×20％＝800扣除合计＝1000＋3000＋650＋555＋800＝6005增值额＝10000－6005＝3995万元3995/6005×100％＝66.53%应纳税额＝3995×40％－6005×5％＝1297.75万元保有阶段城镇土地使用税房产税城镇土地使用税对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税赋。税率：大城市0.5至10元中等城市0.4至8元小城市0.3至6元县城、建制镇、工矿区0.2至4元房产税房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或出租收入按期征收的税赋

6、。纳税计算非出租的房产：依照房产余值计算[房产原值－房产原值×(10%-30%)]×1.2％出租的房产：依照房屋租金计算房产租金收入×12％练习题甲公司欲将一幢使用两年的房产出售给乙公司，双方约定的售价1200万元，房屋原价1000万元，已提折旧200万元，房地产评估机构评定的重置成本价格1100万元，该房屋成新率6成。企业转让该房产时评估费用3.4万元。请计算应缴纳的税金。