商场、商业街设计文集――2010苏州大湖城邦商业街营销推广计划(含平面)课件.ppt

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1、大湖城邦商业街B区营销推广计划卖点归纳产品本体特征分析目标客户群体定位营销思路解析及项目调性定位价格建议推案细则销售模式企划推广资金回笼项目立案项目结案+开发商配合媒体预算一、产品本体特征分析：大湖城邦B区商业街：B区商业街位于大湖城邦花园的中心区域。总建筑面积约11182.56㎡，由地下一层和地上三层组成（局部四层）。地上面积约10087.92㎡，其中一层3831.91㎡，二层3514.45㎡，三层2622.3㎡，四层119.53㎡，地下面积1094.56㎡。大湖城邦住宅：容积率:2.18绿化率:45%物业管理:和乔物业管理有限公司占地面积:96661平方米

2、总建筑面积:226430平方米周边其他楼盘：御湖熙岸、高尔夫花园1、基本数据B区商铺通达路住宅组团大湖城邦水云居高尔夫花园御湖熙岸金鸡湖大道星港街通达路星洲街和乔丽晶一、产品本体特征分析：2、项目通达性及本体分析---交通动线项目通达性良好，从金鸡湖大道、星港街、通达路等主要干道都能方便的到达本项目；公共交通路线较多，多条公交路线经过星华街、金鸡湖大道和星波街；苏州轻轨3号线经过通园路并东拐入金鸡湖大道，在金鸡湖大道和星港街交口设置站点。项目商业部分铺位已经招租营业，但经营状况较差。项目周边居住组团较为密集，客群来源较丰富。规划轻轨三号线星港街站大湖城邦B区商业街

3、：从建筑形态上来看，项目外立面采用大面积的玻璃和金属辐条，为现代主义建筑；但从建筑意象来看，项目的颜色冷峻，风格亲和力较弱，从形象上来说不像一个社区商业中心。B区主入口形态B区内走道形态3、建筑形态及意象—建筑风格及意象的优缺点一、产品本体特征分析：大湖商业B区商业街：项目没有设置骑楼，商铺使用率高；内广场没有设置雨篷，不利于客流停驻；内广场面积较大，设置水系和树木，景观资源，环境优雅；大湖城邦已营业或将运营的配套商业将在一定程度上强化项目的展示性。一、产品本体特征分析：4、项目外部细节—经营环境优良大湖城邦B区商业街：布局优势：主通道较为宽敞，人流组织比较明确；

4、西侧主入口较为宽敞，内部走道局部较狭窄，人流动线复杂；东侧副入口紧邻住宅小区人流出口，但非小区主入口，人流未来导向问题较大。一、产品本体特征分析：5、项目内部细节—消费动线较复杂1、项目属于小量体商业；2、项目位于3万人居住组团中心，周边大湖城邦、御湖熙岸、高尔夫花园等高档小区环立，沿通达路南行为独墅湖万人居住组团，目前各居住组团入住率偏低，入住高峰期应在2011年；3、项目停车位匮乏；4、项目的建筑意象偏冷，建筑亲和力较弱，适合商务用途；5、从项目各层平面来看，内部的规划较好，还有多处可以利用的外部空间；6、受中心区辐射，片区商业前景看好，整个商业还需要3年左右

5、的培育期；项目本身属于内向型商业、且周边人流较少、商业氛围不足，商业成熟度较低，从目前来看，商业经营存在一定风险。6、项目分析小结一、产品本体特征分析：7、针对问题点的解决—商业氛围项目内商业氛围不足解决方式：1、在项目中设立划线停车位、设置休闲区、树立精神堡垒等方式营造氛围2、通过项目外立面装饰修改达到经营氛围效果。一、产品本体特征分析：房型面积大引起总价偏高解决方式：1、将可部分户型分割成2间或以上，使得面积变小，单价提高，创造更多价值。如:102室和110室。2、部分商铺可以根据不同业种对商铺的要求进行分层招商及销售。分割线7、针对问题点的解决—总价偏高一、

6、产品本体特征分析：卖点归纳产品本体特征分析目标客户群体定位营销思路解析及项目调性定位价格建议推案细则销售模式企划推广资金回笼项目立案项目结案+开发商配合媒体预算二、卖点归纳：轻轨交通方便快捷周边居住氛围浓厚毗邻新拍地王区块坐享园区主干道湖西缺乏可售商业商铺带租约出售现房商铺即买即用大湖城邦B区商铺坐享七大卖点卖点归纳产品本体特征分析目标客户群体定位营销思路解析及项目调性定位价格建议推案细则销售模式企划推广资金回笼项目立案项目结案+开发商配合媒体预算三、目标客户群体定位：1、周边住宅小区概况商A区大湖城邦14000元/平水云居二手房12000元/平高尔夫花园1100

7、0元/平御湖熙岸18000元/平水巷邻里别墅30000元/平和乔丽晶二手房12000元/平星屿仁恒18000元/平绿城地王楼面价28000元/平1、周边住宅小区概况商B区商C区华润雪花啤酒苏州分公司金鸡湖独墅湖（园区主干道）轻轨三号线轻轨站点三、目标客户群体定位：1、周边住宅小区概况---售价及体量三、目标客户群体定位：2、目标客源区域界定综合上图及周边楼盘售价可知，周边为成熟的居住区域，且皆为高端楼盘，高端居住楼盘所需除了必要生活配套之外，需定位高端消费商圈。同时享有湖西CBD商务及办公区域。故本案主要客户群体需定位城市高端收入人群。主要客户渠道为周边居住人群及

8、周边工作人