珠光农林下路项目策划前案课件.ppt

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1、农林下路项目策划前案第一部分市场状况第二部分项目分析第三部分项目定位第四部分客户分析第五部分规划建议第一部分市场状况简介农林下路是广州“三大商圈”之一，位于广州老城区东山，街道两旁多个商铺密集。王府井百货、好又多百货、东山锦轩、港湾百货、建和利柏商业大道、多利通名店城、东山口商业城、庙前直街临铺交错形成的较为成熟的商圈，发展潜力极大。在政府欲将此路打造成“淮海路”后，该地段价值不断攀升，二手楼价也随之一路上扬。农林下路区域现状该路段人流密集，交通十分便利，有农林下路、农林东路、东山口、电车总站等多个公交车站，百条公交

2、线路来往通行；地铁一号线东山楼站也在农林下路。除此之外，学校、食肆、银行、超市等生活配套设施十分齐全。农林下路周边配套政府机构：广东省教育厅广东省气象局广州公路局省科学院学校：东风路小学（省一级）农林下路小学（省一级）育才小学（省一级）培正小学（省一级）执信中学（省一级）中山大学（北校区）广东工业大学（211重点大学）医院：广州铁路中心医院中山一院中山医科大学附属肿瘤医院眼科医院交通：地铁一号线东山口站（已开通）地铁五号线区庄站（2008年开通）农林下路属于原东山区，该区域各住宅项目坐享老城区优良的教育资源和完善的市

3、政配套，一直都是市场追求的热点。07年中下旬该区域有3个项目面市，总共700余套货量，截至08年1月已成交620套左右。该区域一手住宅价格较高，均价超过18000元/㎡，目前唯一在售的项目均价22000元/㎡。一手住宅产品市场状况项目开盘时间均价（元/㎡）总套数销售情况东山紫园07年6月18000315尾盘，剩余39套东山欣园07年7月18000207尾货东山华庭07年7月22000214剩余67套万科金色家园07年10月22000222已售127套07年是广州楼市最为火爆的一年。7月、8月开盘的东山欣园、紫园，在1

4、3500元/㎡和18500元/㎡的价位上迅速被消化。目前均进入尾盘期。10月第二套房新政的实施，该区域消化速度放慢，各盘在11月底对价格进行了适当下调，稍稍改善了该盘的销售情况，但仍不理想。一手住宅产品价格状况07年东山住宅市场走势190001900022000210001350020000185002500018000220000500010000150002000025000300007－8月9-10月10月至今均价（元/平方米）东山欣园东山紫园万科金色家园东山华庭该区域一手住宅以大户型为主，其中东山欣园、紫园大

5、面积单位比例超过70％。这两个项目位于老城区，区内消费需求以自住为主，家庭人口通常超过三人，因此该市场供应以大面积单位为主。同时，由图表可以看出，该区域超过100㎡的单位总共供应480套,占总供应量的56％，而小于100㎡单位的供应量仅占44％，其中90㎡以下单位仅7％。一手住宅产品结构状况结论：1、从供应来看，该区在售住宅仅有万科金色家园，户型面积受70/90政策限制，总共318套。未来住宅供应量也较为有限，新房稀缺。2、从价格来看，该区在售住宅单价超过22000元/㎡，160㎡单位总价超过400万，对该区域消费者

6、承受力造成一定考验。3、从成交量来看，万科金色家园目前售出127套，其中90㎡单位104套，160㎡单位23套，销售速度缓慢。主要因为该盘价格过高，超过了市场的承受力。由上可知，该区域住宅市场供应少，需求强烈，市场价值高，但新政的实施和宏观经济方面对住宅市场影响较大，特别是高档住宅项目。农林下路二手楼一直备受关注，除了商圈的效应外，最为重要的原因是其丰富的教育资源。二手房改房均价约在9000-12000元/平方米，而高层电梯楼洋房，如东山锦轩、东方广场等，二手均价约在13000-15000元/平方米之间。物业地址面积

7、(㎡)成交价(万)单价(元/㎡)成交日期成交均价（元/㎡）东方广场（电梯楼）5968116102007-10-14119854153129272007-9-267388120552007-6-584112133332007-5-28138138100002007-1-8东山雅筑（小区）171265154972007-8-1114687.5196272138782007-4-23东山锦轩（电梯楼）84151179762007-12-131836383150187502007-9-9房改房50601200012年楼龄－6

8、055920014年楼龄－二手住宅产品市场状况买卖市场该地段租赁市场比较繁荣，租客多是在周边就业的白领，房改房二房一厅单位租价可达2500元/月，而附近的电梯房如东山锦轩租金则高达4500元/月。由各大地产中介搜集的租赁信息可以看出，该区域07年12月放租盘源已经消化完毕，08年1月仅有少量盘源放出。08年放租实例楼盘户型面积月租金放租日期东山