漯河铸造厂项目定位方案课件.ppt

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1、第一阶段从森林公园与中华名吃娱乐城起步，聚集人气，逐渐成为漯河餐饮娱乐的目的性消费场所。漯河商业现状开源板块商业发展历程第二阶段：随着周边房地产项目的开发，配套完善，入住率提高后，开始打造多元商业配套。如正在建设中的开源时代广场。广场位于泰山路与金江路交汇处西北角，总占地约47亩，总建筑10.8万㎡。包含四星级开源金凤凰文化主题酒店、大型百货卖场、时代电玩城、数字化影院、时代公寓、地下停车场、周边将建河上街古镇、女人街、儿童街。漯河商业现状开源板块商业发展历程第三阶段：随着周边人气和配套的进一步成熟。项目

2、将打造成一个集购物、娱乐、旅游、休闲为一体的特色城市商业中心。漯河商业现状开源板块商业发展历程自然博物馆河上街古镇迪士尼乐园郾城商业板块郾城商业板块的商业中心为黄河广场，现阶段其商业形态主要以中低端服饰、生活型配套、餐饮、休闲娱乐为主。漯河商业现状郾城商业板块郾城商业主要以街铺为主，其中海河路、泰山路、舟山路、崂山路、辽河路商业主要以餐饮和娱乐为主。丹尼斯郾城店目前正在施工中，建成以后，沙北郾城的具有成为漯河城市商业副中心的趋势。漯河商业现状辽河路嵩山路项目总建筑面积4万㎡，地下1层、地上5层，项目建成后

3、将成为一座集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型商业场所。东北商业板块东北板块属于漯河待开发的区域，沙河西侧极少商业配套，居住人口较少。沙河东岸召陵新区一些楼盘商业以街铺为主，大多未开始经营。漯河商业现状东北板块黄河路商业现状黄河路是目前唯一与本项目相连，且具有商业经营的主干道。从黄河路涵洞以西的商业现状来看，商业较为低端，主要以小超市、理发店、五金店、社区卫生所、小吃、汽车配件、轮胎、水泥等为主。项目对面银河湾商业以社区配套为主。漯河商业现状本案黄河路漯河商业市场总结随着漯河市城市化进程的发展和房地产开发

4、建设的加快，漯河的商业逐步由一个中心向多个中心发展。目前漯河市商业除了市中心新天地商圈以外，开源版块和郾城板块由于开源时代广场和丹尼斯的建设，具有发展成为漯河商业副中心的趋势。根据郾城板块和开源版块的商业发展历程可以看出，其商业皆是由餐饮娱乐等高端的目的性消费，以及生活卖场等生活型消费开始，逐步发展成为区域的综合性商业中心或副中心。第二部分房地产市场分析区域市场发展住宅项目分析123商业项目分析4意向客户访谈根据项目定位前的假设条件，本次客户调研的对象为意向进入本项目的主力商家：主要有丹尼斯、大商集团、苏

5、宁电器。大商集团丹尼斯百货苏宁电器漯河商业市场总结主力店商家丹尼斯百货：认为本地块为市区内规划商业的绝版地块，丹尼斯董事长关注很久，但地块面积较大，不符合丹尼斯战略；如昌建取得土地，公司愿投资15000平方米卖场，与新天地丹尼斯、沙北辽河路丹尼斯成鼎足之势，占位市场——丹尼斯漯河店店长赵华大商集团：认为本地块现有人气暂不足以支撑大型商场，生活卖场或具有可行性，投资意向不大——大商拓展部经理郭金柱苏宁电器：进驻愿望强烈，愿在本项目投资3000至5000平方米主力店——苏宁电器豫南地区开发经理杨骞漯河商业市场

6、总结主力店商家意见第三部分项目定位及投资测算项目概况项目SWOT分析123项目定位4投资测算项目位于漯河市黄河路以北，规划路以南，金山路以东，沙河以西。总占地114056㎡，约171亩；其中道路占地7048㎡，总用地约为160亩。容积率3.5，总建筑面积37.33万平米。其中，商业占30%，约11.2万㎡，住宅占70%，约26.13万㎡。限高90米，绿化率35%，建筑密度25%，停车位每百平米0.5个，总约1870个。项目概况本案项目区位及经济技术指标项目地块平整，目前地上附属物近有铸造厂少量的厂房未拆迁

7、。项目概况地块现状地块价值分析项目概况FC、E区域西邻金山路，但由于金山路绿化带的阻隔，商业价值会减小，可做临街商铺。C、E区域西邻金山路，住宅价值仅次于D和F区域。A区域处于黄河路与金山路交叉口，商业价值最大，住宅价值最小。B区域单侧临黄河路，黄河路桥引桥不利于车流、客流的停留，但桥下有路与项目相通，其东临沙河，商业价值较大，住宅价值相对较小。B、D、F区域东侧紧邻沙河河堤，沿河景观资源最佳，观景、休闲、餐饮、娱乐价值高；此区域可开发条风情商业街，提升项目综合效益。D、F区域处在项目内侧，不临路，较为安

8、静，私密性好，居住、观景价值高，可开发一定体量的住宅。ECDABF区域不临路，车辆不一通过，安全性较高，可开发一座幼儿园。黄河路金山路第三部分项目定位及投资测算项目概况项目SWOT分析123项目定位4投资测算优势（Strength）区位优势交通优势景观优势地块优势劣势（Weakness）周边配套劣势人口数量劣势土地成本劣势机会（Opportunity）新区规划机会区域开发机会商业转移机会威胁（Threats）直接威胁间接威胁潜