张家港王府广场招商定位报告.ppt

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1、张家港王府广场商业步行街项目招商策略报告2006.03.10璀璨繁华光荣梦想璀璨繁华——理性论证的思辨，激情火花的碰撞项目挑战性激起我们的冲动与兴奋光荣梦想——捍卫我们的光荣（拒绝平庸，超越自我）成就贵司的梦想（追求旺租、打造经典）让我看看你的城市，我就能说出这个城市的居民在文化上追求的是什么。——美国著名城市学家伊里尔·沙里宁报告思路分析市场认识项目挖掘机会准确定位快速招商快速热场提案大纲第一部分市场分析第二部分项目分析第三部分定位研究第四部分招商策略第五部分包装与推广第一部分市场分析印象张家港百强前列苏南四小龙人居经典环保模范独具魅

2、力张家港精神市场初探步行街业态整体分析杨舍西街业态整体分析热点与稀缺业态经营情况租金情况消费者分析结论步行街业态整体分析步行街掠影——不止1家的KFC，代表了步行街国际化的快速步伐。步行街业态整体分析感受步行街——艺术化的/时尚的/实用的/略带缺憾的步行街业态整体分析步行街涉及大店小铺100余家，除了数家大型综合性商场以外，其余业态主要为一下几类，纳入统计范围有99家店铺。业态经营商家数量比重代表商家服装2929.30%三福服饰/龙达飞/圣迪奥/BALENO班尼路餐饮休闲1010.10%长青藤茶园/水天堂/巴西烤肉体育用品88.10%特

3、步/安踏/皇马运动/361度体育通讯66.10%国网手机专卖/移动/联通数码55.10%宏图三胞专卖摄影55.10%红与黑摄影/漂亮新娘/亲密爱人金银饰品44%上海老凤祥银楼/老庙黄金银楼证券银行33%南京证券/农村商业银行医药22%同济堂阜康大药房眼镜22%喜视眼镜其他25.20%石头记/中南鞋城等步行街业态整体分析步行街业态分布较为均好，从服装、餐饮休闲到医药、鞋帽等均有配置，体现了目前步行街较为成熟的面貌；从经营商家数量上分析，服装类经营者占据了近1/3的份额，所经营的品牌多为国内品牌和国际三线品牌服装，偏年轻化；步行街所经营的时

4、尚类产品线仍然欠缺，不完善，例如体育用品虽有经营，但是多偏向于服装，鞋类单一产品线经营；餐饮休闲类的商家其经营状况反映良好；各业态虽都有涉及，但是各品牌档次普遍不高，与同类产品相比较，步行街目前所经营的产品线有进一步提高的潜能。杨舍西街业态整体分析杨舍西街印象一——更多的美容美发中心与孩提用品混搭。杨舍西街业态整体分析杨舍西街印象二——街还是街，但这里只是一条街。杨舍西街业态整体分析杨舍西街涉及大店小铺116家，除了2家集贸市场以外，纳入统计范围有114家店铺。业态经营商家数量比重代表商家服装5346.50%漂亮人生/卡邦尼/七匹狼/千

5、百度/太平鸟服饰美容美发108.80%名匠理发店/梦想/雅典娜女子专业美容餐饮休闲87.00%圣水咖啡/陶然茶坊简餐/江南春美食证券银行76.10%交通银行/中辰期货/建设银行/中国银行文具43.50%长征文具/办公伙伴文具/利百代文具眼镜32.60%时新眼镜城/喜视眼镜医药32.60%阜康药店/华贸药店音像制品21.80%大光明音像/阳光音像其他21.10%机关宾馆/蔷薇鲜花店杨舍西街业态整体分析杨舍西街业态分布较为单一，严重偏向于服装类。服装类占所有经营商家数量之46.5%，与步行街相比较，体现了杨舍西街的陈旧特性；与步行街不同的在

6、于，美容美发占据第二把交椅，并且其经营档次不高，多为不知名的美发单位；该街区由于不是严格意义上的步行街，故其经营业态也颇为混乱，例如属于五金类的衡器也有经营；餐饮休闲类的商家其经营状况反映普遍不好，多数商家已经开始转手经营；同样，服装类虽然集中，但是无品牌环境，多数为不知名的小商家，部分经营服装的业主已经着手转移经营地点。热点与稀缺业态分析综观步行街与杨舍西街，统一考虑，我们得出如下业态分布环境图。热点与稀缺业态分析从前面的分析我们可以得出：在张家港商业核心圈内，围绕步行街以及杨舍西街所形成的商圈内，经营比重最大的业态为服装类。占所采用

7、的样本量比重为37%；其次为餐饮、休闲类。其所占经营数量的比重为9%；分列第3名的是证券、银行和通讯两大类，其所占经营数量的比重分别为5%；整体上分析，本商圈内所有的经营业态以及其所占的相应比例是与全国各地区的步行街业态分布是相类似的，服装、餐饮、休闲以及通讯类几乎占据了“半壁江山”，两条街经营取向各有侧重，但从整体看，经营状况良好，搭配合理。经营情况分析业态比重产租能力竞争形态竞争强度档次经营状况服装38.49%高价格竞争强中档良好餐饮休闲8.50%高形态竞争一般中档较好证券银行4.70%低同质化竞争一般——一般通讯4.70%高企业级

8、竞争强——优良体育用品3.80%高档次竞争强中档一般数码2.80%中产品线竞争弱无判断一般摄影2.80%中高服务质量一般中档一般医药2.30%高价格竞争较强——良好眼镜2.30%高价格竞争一般中档良好金银饰