如何做好市场开发经营工作.doc

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1、如何做好市场开发（经营）工作建筑行业是支柱行业，同时也是国民经济发展的晴雨表,建筑行业的兴衰直接影响着社会发展。当前大力发展基础设施建设，为建筑施工企业带来了前所未有的发展良机。但与此同时，建筑市场竞争日趋激烈，利润空间逐渐缩小，整个行业已进入微利时代。过去建筑施工企业单纯依靠设备、劳力就能获取利润，，而当前形势对企业市场开发经营管理提出了更高要求，如何把握市场机遇，迅速做大做强，成为了施工企业领导共同关注的问题。 建筑业主要受宏观经济增长及固定资产投资等因素所驱动。受国宏观经济调控影响，短期建筑业增长有所放缓，但从长期看，

2、在国城市化进程加速以及国际承包业务逐渐成熟的大背景下，我国建筑业具有广阔的发展前景。 由于我在校期间学习了一些与房地产开发经营管理的知识，所以先结合房地产经营管理来过渡到我公司的市场开发经营工作上来，请您多多批评指正。 1. 房地产市场的理念 变幻莫测的房地产市场，包含有："环境、外观、质量、户型、适用、方便、随意、工期，价位"等九念。 要占领市场，百分之百地赢得市场回报，必须坚持切实惠民的理念。环境，在开发商的共识中称为包含交通、购物等在的优越的地理环境和宜人宜居的人文景观等。开发什么样的品牌，其涵应该是以人为本，创造优质

3、优势来适应各层次的需要。比如打造住宅品牌，一定要给人以环境的安居气氛，绝不能靠监控和保安的单一方式去营造安居气氛，这样不太符合大众的正常心理。外观，在一些开发商的眼里是：闭门造车，即从个人的主观意向出发对外观和色彩任意构成。其实，应该尊重购房者的欣赏品味，用高低结合的方法来进行认可。比如怎样运用欧式建筑外观设计，怎样在雾都之地确定永久保持的色调而让人共誉等等。绝不能将不伦不类的造型和复杂繁琐的含蓄艺术附加到"大方明快"上，也不能忽视"民族共识同赏"的习惯。质量，部分开发商认为它是建筑安全所必须强调的要素，就工程项目开发而言，

4、质和量是两个概念。从建设上来讲，真正的质必然要物有所值，材料品质过关；其二，建筑的面积和物看成量，让老百姓自我考核。老百姓的了解认可值是更高的，不然谁也不会掏钱的。购买力是质和量最认可的检验。户型，市场上，开发商由于受流行风的误导，单一化发展已经成了通病。把户型置入大众化习惯性认可围之，让户型布局多样化，使购房者在自已的需要围之和艺术享受上挑选适合的房子，这才是开发商应当做的。 适用，有一部分开发商自作主，将自己的意识强加给消费者，这是不可取的。适用是购房者的鉴定表态，开发商不能自己说了算。开发企业要在适用上下功夫去考虑，去

5、了解百姓需要什么样的房子，然后在开发阶段提前去为购房者作出正确判断。方便，个别开发商认为只是交通。其实是传统的生活方式及行为习惯等，比如采光、走绕、床设、厨位等。随意，不是任意设想。有些开发商留出超大的空间去让住户强调个性。其实可以在套房增加恰如其分的浪漫感，以减少住户的不现实布置和经济上的过大浪费。工期，按时竣工交房。这是对购房者的承诺，也体现了企业经济运作和管理实力，工期的准时和提前是给购房者的"慰心丸"，是企业的荣誉。价位，一般开发商很看重价位。因为对开发商来说是赢利的关键，对老百姓来说是房的价值。老百姓会用走数字的方

6、式来衡量房的单位值，不确实不会去买的。业主认为，房子的价值是价位最关键的热点，老百姓认为不值，不管怎样吹嘘，怎样用物去弥补都是徒劳的。  2. 房地产经营的决策要素 检验房地产经济运行质量的标志是综合效益，即社会、经济、环境效益的反映。房地产企业在经济体制转轨时期，经历了"大喜大悲"的阶段以后，比较理智、实际地从经营角度，总结、研究中国式的社会主义房地产市场，主要应当把握好以下几点：  一、投资决策的科学性。房地产投资经营资金额巨大，投资周期长，是其他经营行为不能比的。投资行为的成功与否，首先取决于项目选择的优越性和不同时期

7、市场需求的准确把握。这就为科学的投资决策提供了保证和依据，所以，认真编报、审阅（论证）、批准建设项目的可行性研究是至关重要的。凡实施顺利和取得较好市场效果的项目，一般都能体现出项目决策思想的正确性和可操作性。  二、开发结构的合理性。房地产投资开发可以是单一（单元）开发，也可以是综合（多元）开发，从经营角度上可以是一级市场开发，也可以是二、三级市场的开发。房地产投资开发的结构思想应该是满足市场的有效供给。结构的合理性往往会最终体现在满意的投资效果上。所以，不必局限于投资结构的理论讨论，而要从市场去把握、从市场中所收集到的消费

8、心理和实际需求能力的最佳结合点来分析、研究和定位，最终确定房地产开发项目的规模、性质、类型、档次、规格等的结构和比例。房地产企业的经营结构同样必须合理，在不同的时期，确定不同的经营方式和开发重心。如劳务型的前期开发，服务型中介咨询，社会型的物业管理，辅助型的装潢工程等都可以因地制宜、因时制