评估报告工作底稿.doc

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1、评估报告工作底稿广东省分行营业部评估部二○○二年四月主评估人：梁伯翔评估小组：第一章借款人评价梁伯翔第二章项目建设条件评价张帆第三章市场评估张帆第四章项目投资估算与筹资评价马强第五章偿债能力评估马强第六章贷款风险分析马强资料提供单位：广州市广州大道支行印制：广东省分行营业部评估部目录第一章借款人评价一、借款人概况------------------------------------------------------4二、经营者素质评价------------------------------------------

2、--------5三、经济技术实业评价------------------------------------------------5四、股东评价--------------------------------------------------------6五、资产负债分析----------------------------------------------------6六、盈利能力分析----------------------------------------------------8六、现金流量分析--

3、--------------------------------------------------8七、信用状况评价----------------------------------------------------8第二章建设条件评价一、项目建设概况及规模----------------------------------------------8二、项目审批手续及进度----------------------------------------------8第三章市场评价一、市场现状及发展趋势--------

4、-------------------------------------10二、市场竞争分析---------------------------------------------------11三、发展前景-------------------------------------------------------12第四章投资估算与筹资评价一、项目总投资估算-------------------------------------------------12二、筹资来源----------------------

5、---------------------------------14第五章项目效益及偿债能力评价一、项目财务效益评价-----------------------------------------------14二、项目敏感性分析-------------------------------------------------15三、借款人偿债能力-------------------------------------------------15第六章贷款风险与效应评价一、贷款项目风险度测算------------

6、---------------------------------16二、贷款效应及风险-------------------------------------------------16第七章项目贷款综合评价项目贷款综合评价---------------------------------------------------18第一章借款人评价一、借款人概况1、合作公司概况广州合生愉景房地产有限公司(以下简称合生愉景公司)是于2001年6月18日成立的合资经营（港资）企业，注册资本4,725万元人民币。合生愉景公司由

7、三方股东投资组成：中方为广州德裕发展有限公司(以下简称德裕公司，甲方)，投资200万元，占注册资本的4.23%；广州联嘉置业有限公司(以下简称联嘉公司，乙方)，投资400万元，占注册资本的8.47%；外方为合生集团有限公司（香港）(以下简称合生公司，丙方)，投资4,125万元，占注册资本的87.3%。由于在各方合作前甲、乙方已为本项目前期征地及拆平本用地原有建筑物投入了600万元人民币资金，其中甲方占200万元人民币，乙方占400万元人民币，合作各方同意该600万元作为甲、乙方的注册资金投入。丙方在合作公司营业执照签发之

8、日起36个月内共分六期缴付应缴注册资本。经广州正德会计师事务所有限公司----正验字(2001)第382号验资报告确认2001年底合作公司资金已注资619万元。20001年12月，由于合生集团内部管理调动的原因，合生愉景公司的法人由蔡春萌替代谢世东出任该公司的法人。2、经营范围及规模该司现主要经营广州市海珠区新港西路